本文拟对北京住房市场和住房保障体系进行初步分析，并就如何发展普通商品房，合理配置经济适用住房、廉租房，消化空置商品房，促进住房市场协调发展提出相应的政策建议。

一 市场在北京市住房资源的配置中已发挥主导作用

面对亚洲金融危机，1997年12月15日国务院常务会议提出深化房改，拉动住房消费，扩大内需，加快住房建设。在此基础上国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，其中，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。由于收入分配制度改革不到位，普遍存在体制内人员购房支付能力不足的问题，为此，23号文件明确了建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。

结合北京市实际，在建立和完善住房供应体系的过程中，北京市一开始就选择了以市场配置住房资源为主的做法，并通过房改和相关住房政策的实施，大力培育住房市场，完善运行机制，目前住房市场已经基本建立起来。

1.商品住宅供给快速增加，对维持强势供给发挥了举足轻重的作用

自1998年北京市住宅竣工量首次突破1000万平方米以来，1999年增长50%，并保持了持续高增长，2002年首次突破2000万平方米，2003年达到2320.8万平方米，其中，商品住宅2000年竣工量首次突破1000万平方米，2003年竣工量突破2000万平方米，创历史新高（见表1、图1），分别相当于1997年的2.38倍和4.35倍，居全国前列。1998年至2003年年均竣工量1738万平方米（近3年年均为2105.1万平方米），其中商品住宅年平均竣工量1318.5万平方米（近3年年均为1800.1万平方米），持续维持在高位水平。

商品住宅供应量快速增加，在供应体系中发挥了主导作用，依据住宅项目立项情况分析，商品住宅高位供给趋势至少会保持5年以上。

2.商品住宅供给比重逐步加大，成为主要供给形式

1990年以前北京市住宅供给主要靠国家和单位建房，1990年开始出现商品房开发，并逐年增加，1995年以前商品住宅年供给规模均小于单位自建联建（见表1、图1）。1995～1998年商品住宅供给和单位自建联建各占半壁江山，自1999年开始，商品住宅供给比重快速上升，2003年已占总量的89.7%，^[1]这表明北京市住宅供给由两条渠道逐步过渡到以商品住宅供给为主渠道，住宅供给快速走向市场化。

表1 1989～2003年北京市住宅竣工销售情况表

图1 1989～2003年北京市住宅竣工情况

3.住宅消费、住宅金融促进了住宅供给

1998年以前，住宅投资主要来源于两个渠道，单位投资（包括自筹资金及国家预算拨款）和开发企业投资（开发企业自有资金、开发企业项目贷款、开发企业预售商品住宅资金），个人几乎被排除在住房消费投资之外，主要依赖国家和单位福利分房、房改价售房。1998年底北京市停止了住房实物分配，并逐步开始实行货币分配，消除了将个人排除在住房消费之外的体制性因素，使个人潜在的住房消费转化为现实的住房消费，个人自有资金和个人通过住房抵押向银行借贷的资金大量进入住房消费市场。此外，由于住宅投资回报较高，很多外埠机构资金也开始投向北京的住宅市场，如广州珠江地产、湖南广电传媒、天津顺驰等企业也纷纷进入北京房地产市场。

北京市住宅投资5年来快速增长（见表2、图2），年增速达到36.7%。1998年住宅投资168亿元，2003年达到633亿元，是1998年的3.78倍。

4.个人已成为住房市场的交易主体

1995年以前，北京市住宅市场购买主体主要为单位，个人只占6.91%。自1995年以来，个人购买商品住宅面积占销售面积的比重逐年增加，2003年已达到97.1%，商品住宅市场购买主体由单位转化为个人（见图3）。

表2 1998～2003年北京市房地产开发投资额情况表

图2 1998～2003北京市房地产开发投资情况

图3 1995～2003年个人购买商品住宅占出售面积比重

从个人购买商品房的面积看，1997年个人购买商品住宅101.73万平方米，2003年个人购买商品住宅1719.7万平方米，相当于1997年的16.9倍，年增速73%，同期住宅供给增速为14%。由于个人购房量快速攀升，并大大超过同期供给量，在集团购房消失后，面对总供给大幅度增加的情况，个人消费维持了住宅市场的供需平衡，没有出现体制转换过程中市场下滑和住宅大量积压。这种成功的体制转换，供需合理衔