一 北京市房地产市场发展总体情况

北京市作为全国政治、文化中心以及非常重要的经济城市，其房地产业发展一直受到全国乃至世界的关注，2004年前三个季度北京市房地产市场总体保持增长趋势，但增幅有所回落。

（一）房地产在北京城市经济中的地位不断上升

1.房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断提高

北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断升高，2003年该比重为55.75%，2004年1～10月房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到63.28%，远高于全国平均水平，比上海、深圳、广州等大城市也要高出10～20个百分点（见图1）。

北京市房地产开发投资占北京市GDP的比重也不断提高，2003年达到32.83%。

图1 北京市房地产投资占GDP比重以及占固定资产投资比重

2.房地产业增加值占国内生产总值的比重不断提高

北京市房地产业增加值不断增加，由1998年68.25亿元上升到2003年的190.55亿元；北京市房地产业增加值占国内生产总值的比重不断提高，由1998年的3.4%上升到2003年的5.2%，已经达到支柱产业的要求标准。

（二）土地购置面积和完成开发面积大幅度下降，土地购置费用上升

北京市土地购置面积自2003年回落32.6%之后，2004年继续回落，1～9月回落63.7%，下降幅度较大。同期完成开发土地面积也出现大幅下降，1～9月北京市完成开发土地面积与去年同期相比下降67%。与土地购置面积和完成开发土地面积相反的是，土地购置费大幅度上升，2004年1～3月土地购置费比去年同期上升65.2%，1～6月和1～9月土地购置费分别比去年同期上升5.1%和6%（见表1）。

表1 2003～2004年北京市土地购置状况

从出让土地的结构来看，无论是商业用地、工业用地还是居住用地都呈现上升的趋势。居住用地一直占出让土地主要位置，约占土地出让面积的50%。从近一年的情况来看，商业用地、综合用地和工业用地的增长，表现了更加强劲的上升趋势。

从土地出让的形式来看，2004年8月31日之后，所有经营性项目的用地必须通过“招拍挂”的方式获得。

（三）房地产增量市场增幅回落

1.房地产开发投资增幅回落，住宅投资所占比重呈下降趋势

2003年，北京市累计完成房地产开发投资1202.48亿元，比上年增长21.5%，低于全国40个重点城市平均27.1%的增长点，占全国40个重点城市房地产开发投资的比重为17.6%。按工程用途分：住宅投资632.97亿元，所占比重为52.7%，比去年同期增长7.9%，办公楼投资142.75亿元，商业营业用房投资61.35亿元。

2004年1～9月北京市完成房地产开发投资为870.56亿元，与去年同期相比增长20.5%，前三个季度的房地产开发投资增长率与去年同期相比分别为40.6%、17.2%和15.6%，增幅逐渐下降（见图2）。

图2 北京市历年房地产开发投资及其增长率

商品住宅投资由前几年的80%左右下降至2004年上半年的53.3%，其增长幅度亦低于房地产总体投资的上涨幅度，2004年上半年房地产投资总额、住宅投资额分别同比上涨24.2%和19.5%，而办公楼、商业用房和其他房地产投资同比增长速度则有所提高，说明2004年以来房地产投资重点已经由以前的以住宅为绝对重点有所转移。

2.商品房新开工面积下降，商业营业用房新开工面积下降幅度最大

2004年1～9月北京市商品房屋新开工面积1971.43万平方米，比去年同期下降4.76%，其中前三个季度商品房新开工面积的增幅分别为0.46%、18.4%和-21.74%。2004年1～9月北京市商品住宅、办公楼和商业营业用房新开工面积分别为1499万平方米、154.34万平方米和85.15万平方米，与去年同期相比增长率分别为-5%、7%和-16.5%，商品住宅和商业营业用房新开工面积均出现同比下降的局面，其中商业营业用房新开工面积下降的幅度最大，而办公楼新开工面积比去年同期仍有小幅度增加。

2004年1～9月北京市商品房屋竣工面积1131.18万平方米，比去年同期增长27.1%；商品房施工面积8299.69万平方米，比去年同期增长11.9%。2003年以来各季度商品房屋竣工面积、新开工面积和施工面积如图3所示。

图3 2003年以来北京市商品房新开工面积、竣工面积和施工面积

3.商品房销售旺盛，同期销售面积超过同期竣工面积

2003年，北京房屋成交面积达到2123.19万平方米，成交金额达到1095.54亿元，市场规模又创新高。其中，商品房销售面积1895.8万平方米，销售额898亿元，分别同比增长了11.0%和10.4%。

2004年1～9月北京市商品房销售面积1130.47万平方米，同比增长29.2%。其中，前三个季度的同比