如果用“火暴年”来形容2003年上海楼市的话，也许应该用“政策年”来描述2004年的上海房地产市场了。总体来讲，2004年的上海房地产市场保持了快速运行状态。

一 2004年上海住宅市场运行状况分析

1.2004年上海房地产市场概况

2004年，上海房地产业的投资总额增幅超过30%，从2003年的900亿元迅猛突破了1100亿元大关，房地产投资开发量和房地产业增加值占GDP的比重等多项指标，提前完成了上海市房地产业“十五”计划的预定目标。全年总体来看，上海全年商品住宅批准预售面积为3080万平方米、预售登记面积为3310万平方米，供求比例为1∶1.07。住宅价格从1999年底开始回升以来，已经连续四年上涨，2004年全市商品住宅销售均价约为每平方米6385元，全年涨幅为14.6%，与2003年相比，涨幅有了明显下降。1997～2004年，商品房预售登记面积和批准预售面积的比例关系（见图1）。

图1 1997～2004年上海市商品房预售登记面积与批准预售面积比例

从2004年全年投资需求变化走势来看，固定资产投资的增速逐步放缓，全年增幅比第一季度回落了11.5个百分点。其中，宏观调控的影响主要体现在上半年，呈现出明显的阶段性特征。上半年，由于诸多政策相继出台以及动、拆迁成本提高，使得许多开发商看不清市场走向，房地产开发总投资额为502亿元，比2003年同期仅增长了20.4%，虽然继续保持了较快的发展速度，但涨幅基本持平。下半年，随着经济措施逐渐成为调控的主要手段，房地产市场供应大量放盘，其中一部分被上半年暂余的需求所消化，全年呈现了供求基本平衡、求略大于供的局面。

从2004年全年的住宅价格变化走势来看，虽然中央和地方政府相继出台严管土地、紧缩信贷、期房限转、交易网上备案及交易信息公开、银行加息等措施，上海房价在总体上依然不改上升走势，但全年的上涨幅度明显放缓。受宏观调控影响，住宅价格也呈现出明显的阶段性特征。2004年初，房价延续了2003年的走势，涨幅明显；年中，随着各项调控政策的出台，价格大幅上涨的住宅物业比例明显减少，平均房价上涨趋势明显放缓；但随着市场形势逐渐明朗，下半年房产价格呈现出反弹并且加速上扬的态势，最终以14.6%的全年涨幅为2004的“政策年”作结。

2004年，上海楼市由于受到一系列宏观调控政策的影响和控制，市场供应受到了明显的抑制，但宏观调控对楼市需求的抑制作用却很有限，使市场最终显现了供不应求的景象，从而促使了价格的上涨。为了实现供求总量基本平衡、结构基本合理，有效遏制房价上涨过快的调控目标，在全国性宏观调控的背景下，上海同时采取了着力完善土地储备机制、实行土地招投标限价、加快推进中低价商品住宅建设、减缓旧区改造节奏、出台限制期房转让政策、运行商品房交易合同网上备案制度、扩大廉租房受益面等政策措施，努力改善供应结构调控市场走向。2004年，全市共完成重大工程配套商品房项目招标地块75幅，共计1240公顷，新开工建设配套商品房面积351万平方米，建成305万平方米，再加上农民动迁房新开工面积306万平方米，全年各类配套商品房的上市供应量达到了722万平方米，使市场供应结构逐步优化。2004年全市符合廉租住房条件的14009户中，已有13515户租赁到合适的房源，占经审核符合条件家庭总数的96.5%。

2.2004年上海住宅市场特征总结

由于政府调控和市场机制的双重作用，2004年的上海住宅市场呈现以下特征。

（1）供求总量逐步调整，呈现基本平衡格局。2004年第一季度，商品住宅批准预售面积与预售登记面积之比为1∶1.46，求略大于供；第二季度，供求总量逐步调整，批售比为1∶1.32；第三季度，批售比转为1∶0.77，供略大于求；全年批售比例为1∶1.07，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局。根据市统计局的数据分析，2004年1～11月，商品房施工总面积为8960.10万平方米，比2003年同期增长了12.8%，比2003年全年增长了8.38%，再创历史新高。其中，住宅施工面积7241.63万平方米，比去年同期增长了10.7%；商品房新开工面积2444.38万平方米，比去年同期下降了12%，已连续第6个月呈下降走势。2004年全年商品房竣工面积3443.02万平方米，比去年增长了38.2%；商品房现房和期房销售面积3488.75万平方米，比去年增长了38.9%；存量房继续得到消化，至2004年末，全市商品房空置面积为359.39万平方米，比年初下降了31.2%。

（2）供应重心继续转移