一 2004年天津市房地产市场运行的基本状况

1.城市投资和建设

天津城市建设尽管受到国家宏观调控政策的直接影响，2004年依然创出历史新高。根据计划，2004年天津全社会固定资产投资达到1250亿元，同比增长20%。其中，城市基础设施投资145亿元、房地产投资255亿元。

（1）快速环路为主的市内交通建设。为进一步提高中心市区道路的通行能力，在中心市区“三环十四射”主干路网的基础上，天津市自2003年开始规划建设位于总环线与外环线之间，包括“两纵两横”的“城市快速路系统”。该项目规划总长度145公里，桥梁面积243万平方米，要进行“道路工程、快速公交、智能交通、生态景观和综合服务”等五大系统建设，计划2006年全部建成。至2004年第三季度，已累计开工项目30个，桥梁24座，占总工程量的66%，累计完工里程27公里，累计建成津塘公路、海河大桥、张贵庄雪莲路、卫国道等7座大型立交桥，年内将实现东南半环81公里的通车。

（2）道路改造为主的市政公用设施建设。天津市2004年计划改造中心市区原有道路40条，改造力度之大为历年之最。至第三季度末，已完成西湖村大街、王串场一号路河北段、榆关道、华捷道等36条道路的拓宽改造。这些道路改造后的通行能力平均提高一倍以上，机动车车速平均提高25%。同时，2004年还安排了为住宅及商业设施配套的道路建设31.5公里，总面积79万平方米，对排水、供气、供热和电力进行配套。至第三季度末，已有柳江路、团结路、新大路等5条总长8.1公里、14万平方米的道路竣工通车。

（3）改造二级河道为主的市区环境建设。2004年是天津市二级河道治理五年计划的最后一年，继续治理改造了长泰河、护仓河、陈台子河、北塘排水河（二期）、月西河共五段河道，整修桥梁21座。五年间，天津共累计治理了9条市区河道，总长104公里，带动新建和整修98万平方米道路，新建和整修沿河桥梁130座，铺设雨水和污水管道81公里，有效地改善了海河水系的水质。使沿岸2200个单位50多万居民改善了工作和生活环境，提升了河道两岸空余土地的价值，使之成为房地产开发的热点区域。

（4）轻轨为主体、通达滨海新区的市域交通建设。地铁1号线是天津快速轨道交通规划中首条线路，总长度26.2公里，其中原有线路7.4公里，新建线路18.8公里，22座车站中地下站13座，高架站8座，地面站1座。至第三季度末，市区南北的高架桥主体和全部地下车站主体已全部完工。天津的地铁1号线计划于2005年11月试运营，预计年客流量达到2.5亿人次，将有效地缓解中心城区南北地面交通的紧张状况。

2.土地市场

自2003年7月1日起，天津的城市土地完全实行由政府集中进行管理、收购、储备、供应和出让、转让的“六统一”，这是天津土地市场进入规范化建设阶段的重要标志。2004年，天津用于房地产开发的经营性土地（包括部分经济适用住房项目）全部以“招标、拍卖、挂牌”方式出让，至11月末，共出让土地25幅，总面积约700万平方米。

土地市场发展特点：

（1）土地价格两位数上升。据天津市统计局的报告，2003年天津土地交易价格同比上升3%，到2004年预计为超过两位数。据国家统计局对全国35个大城市的监测和分析，天津2004年第一季度土地交易价格与上年同比上升了18.1%，第二季度同比上升了21.6%，第三季度同比上升了12.6%，是全国7个土地交易价格增长超过10%的城市之一。据中原天津分公司调查，2004年天津土地出让均价为每亩135万元。

（2）外埠开发商加速进入天津市场。天津房地产市场虽早有万科、新世界、麦格里等海内外开发商进入，但主要是以本埠开发商为主力。但自2003年实施海河综合开发和大规模的旧城改造战略以来，外地一些知名开发商纷纷加速进入天津。2003年进入天津的如北京的阳光100、中体产业、广东合生创展、山西富山，2004年则有北京万通、上海陆家嘴、阳光鑫地、深圳招商、浙江钱塘和香港新松、新加坡等。其中直接竟投而获得土地的有5家外埠企业，竟投土地总面积131.7万平方米，交易金额73.7亿元，每亩土地的平均价格为373.4万元。由于天津市场完全实行了“招拍挂”供地，为外埠资金雄厚的和具有品牌优势的大企业创造了机会，同时，也抬高了本埠企业参与竞争的准入门槛。

（3）出让土地以大宗、高档的项目居多。天津土地市场2004年挂牌成交的项目虽然数量不多，但单幅面积均较大，在中心市