一 2004年深圳房地产市场总体形势

1.房地产开发投资额出现负增长，商品房在建规模继续减少

2004年1～11月，全市完成商品房开发投资360.91亿元，同比减少了1.25%，改变了前几年高速增长及2004年以来缓慢增长的状态，首度出现负增长。从房地产开发投资占同期固定资产投资的比重来看，1～10月房地产投资占固定资产投资的比重为38.7%，大大低于前几年的水平，同时对比本年度前9个月的数据，该比重呈现逐步下降的趋势，这将使固定资产投资结构进一步优化（见表1）。

表1 2000年以来深圳市商品房投资增长速度及其占固定资产投资的比重

从商品房建设规模看，2004年1～11月，商品房施工面积为2583.32万平方米，同比下降了3.36%，其中商品住宅施工面积1934.17万平方米，同比下降了9.93%；商品房新开工面积763.37万平方米，同比下降了9.82%；商品房竣工面积531.29万平方米，同比下降了26.57%，其中商品住宅竣工面积432.8万平方米，同比下降了25.8%（见表2）。

表2 2004年1～11月深圳市商品房建设规模情况

以上数据表明，2004年，深圳房地产开发投资增长速度和建设规模均出现一定幅度下滑，房地产市场供应水平出现下降趋势。

2.开发商贷款首次出现下滑，个人住房贷款占房地产贷款比例上升

截止到2004年11月底，全市人民币贷款余额为5092.34亿元，比年初增加了560.54亿元。房地产贷款额为1623.27亿元，比年初增加了195.51亿元；其中个人住房贷款为1141.64亿元，比年初增加了211.53亿元，开发商贷款481.63亿元，比年初减少了16.01亿元，这是近六年来开发商贷款额首次出现下滑。

截止到2004年11月底，深圳房地产贷款额占全市人民币总贷款额的31.9%，与去年12月底所占比例基本持平，新增房地产贷款额占新增人民币总贷款额的35%，而新增贷款主要来自于个人住房贷款的增加。其中，个人住房贷款占房地产贷款比例为70.3%，比去年12月底的65.1%上升了近5个百分点，而开发商贷款所占比例则由去年12月底的34.9%下降为29.7%。

虽然2004年出现近6年来房地产开发商贷款额首次下滑，主要是由于房地产贷款政策紧缩和相关金融政策的实施所致，但是房地产开发商对银行贷款的依赖性仍然很高。据统计，房地产开发投资额中80%来自于银行贷款；与此同时，个人住房贷款比例有所提高。这说明央行加息等相关政策的实施及其预期并未对个人住房贷款造成太大影响，市场需求依旧旺盛。

3.商品房需求整体保持平稳增长，非住宅物业销售面积大幅上升，商品房销售结构更为合理

2004年深圳商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场需求持续旺盛，市场整体需求平稳增长。

从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94%；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12%。

商业用房销售面积的大幅增长，主要与近年来深圳住宅建设的加快有关。在特区内外不同片区由于住宅建设的发展，新的城市区域逐渐形成，并由此带动了商业物业需求的增长。此外，随着CEPA的正式实施、深圳中心的“西移”、特区外城市化的全面铺开、地铁等基础设施的加快建设，带动了办公物业需求的增长，使得办公楼销售面积大幅上升。

由于办公楼和商业用房销售面积大幅增长，二者在商品房中所占的比重也明显增加。2004年，住宅销售面积占商品房销售总面积的88%，与2003年的93%相比下降了5个百分点；办公楼销售面积占商品房销售总面积的3%，商业用房占商品房销售总面积的7%，办公楼和商业用房所占比重均比2003年增加了2个百分点。非住宅物业所占比重的增长，使为住宅配套的商业性基础设施更为完善，促使整个商品房市场结构更加合理。

4.商品房新增供给小幅上升，住宅市场整体供求基本均衡

2004年，深圳商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。

在2002年上半年深圳出现商品房供给增长过快的势头后，深圳采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷左右）等一系列宏观调控政策。随着系列房地产调控措施的出台，房地产供给于2003年初得到有效控制，当年商品房批准预售面积大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。2004年，在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛