一 2004年重庆市房地产业发展环境

1.城镇建设顺利推进

自2003年起，重庆江北城拆迁、观音桥商圈建设、化龙桥拆迁、大坪循环道、九高路和石坪桥和陈家坪立交等大型市政设施动工建设不仅带动了大规模的开发，更为楼市带来大批潜在的购房人群。2004年，市政府继续致力于以能源建设、城市基础设施建设及邮电通讯为主的服务设施建设的投入，为固定资产投资的稳步增长奠定了坚实基础。年初以来，基础设施建设累计完成投资225.82亿元，同比增长38.3%，占投资总量的41.8%，一批交通、能源水利、市政环保、北部新区重大基础设施已迅速开工建设，并迅速形成工程量，对全社会投资的增长形成有利推动。新城市建设规划所带动的大规模的城市拆迁，刺激了市场目前积存的潜在需求，在未来两年会迅速释放。

另外，市政府也积极推进城市化进程和小城镇建设，2004年底，市规划局制定的《重庆2020——都市区城市总体规划（2004～2020）纲要》已通过国家建设部审查。该方案在旧版总规划的基础上，充分考虑重庆直辖发展6年的变化，明确确立以都市圈为核心、大中小城市有机结合的城镇发展战略，并正在逐步建立规模适度、职能明确、布局合理、基础设施和社会服务设施完善、生态环境良好、经济繁荣的长江上游城镇网络体系。到2020年，要形成由特大城市——大城市——中等城市——小城市——小城镇组成的长江上游现代城镇群，为重庆未来的发展指明了方向。

2.国家宏观政策重大调整

为防止经济过热、促进经济健康发展，自2003年6月以来，中央连续实施了以有效控制投资规模为核心的一系列宏观调控措施。继央行与银监会相继在紧缩“银根”的《再贷款浮息制度》及适度控制房地产信贷的《商业银行房地产供求风险管理指引》（意见征求稿）之后，2004年1～4月，中央又相继出台了以“管好土地、看紧信贷”为核心的系列相关政策。受此影响，全国投资增速比第一季度下降16.8个百分点，重庆的投资在前5个月持续保持高位运行，从6月份开始投资速度开始缓和，房产投资增速比最高的5月回落6.7个百分点，但仍高于去年同期1.1个百分点。8月，市政府明文规定，凡是非危改、大型市政项目以外的拆迁一律暂停。受这一政策影响，重庆主城区范围内的南岸、九龙坡、江北等地下半年的市场供应量相对上半年有所减少，但另一方面，此次调控政策对于重庆的房地产业发展也有向好的层面，对于规范市场、行业自律起到了积极的作用。

二 2004年重庆市房地产运行基本特点

1.投资涨幅大、增长速度快

2001～2003年，重庆市房地产投资增速分别为40.85%、25.04%和33.3%，其中，2002年房地产投资额为240亿元，2003年为328亿元，2004年1～8月达到210.57亿元，同比增长25%，房地产投资在固定资产投资中的比重连续4年占到1/4，使房地产投资达到了一定的规模。

2.资金来源充足、结构合理

2004年1～9月重庆市房地产开发累计到位资金351.36亿元，比上年增长47.4%，尽管资金到位速度比1～8月回落了5.0个百分点，但总体用于房地产开发的资金仍然比较充足。其中，国内贷款为61.20亿元，增长13.2%；企业自筹资金和定金及预付款分别为118.11亿元和139.05亿元，分别占到位资金的33.6%和39.6%；其他资金占26.8%。贷款比重低于全国平均水平3.9个百分点，自筹资金比重高于全国平均水平4.1个百分点，开发资金来源结构优于全国平均水平。企业融资能力的增强，在一定程度上弥补了因国家贷款政策变化而带来的影响，同时也为全市房地产的持续发展积蓄了后劲。

3.产品多元化，生态是主流

2004年的楼市，从产品种类看，从多层、小高层、高层到花园洋房、别墅产品种类更加齐全，产品从规划设计到工程质量、营销水平较之以前有更大的提升，价格在2800元/平方米～3500元/平方米的高档项目供应量明显增大，均价在2500元/平方米以下的中高档产品仍是市场主力。随着产品向多元化方向发展，客户更加注重区域与大环境的选择。“郊居、生态、健康”仍是2004年楼市的主旋律，新盘平均容积率比2003年低，而绿化率则比2003年高。

4.旧城改造、城镇化建设带来拆迁高峰

随着城镇化的推进，重庆城镇化率每年以1.7个百分点递增，这意味着重庆每年将增加60万左右的城镇居住人口，城市拆迁成为带旺住房需求的一大主因。2004年重庆市的城市房屋拆迁仅旧城区就高达150万平方米。年初以来，重庆政府加大危旧