一 2004年大连市房地产市场基本状况

1.房地产开发投资

2004年1～11月份，大连市完成房地产开发投资183.6亿元，同比增长29.8%，已超额完成全市全年房地产投资计划指标53.6亿元，完成房地产开发投资占城镇固定资产投资额的37.5%。其中，住宅完成投资124.6亿元，同比增长29.3%；写字楼完成投资5.16亿元，同比增长27.8%；商业用房完成投资29.15亿元，同比增长21.7%；工业及其他用房完成投资24.77亿元，同比增长44.2%。

2.商品房施工面积

2004年1～11月份，大连市商品房在建施工面积合计1222.4万平方米，同比下降6.1%。其中，住宅在建施工面积894.9万平方米，同比下降7.7%。在建施工面积中，2004年1～11月份新开工面积430万平方米，同比下降23.9%；其中住宅新开工面积354.7万平方米，同比下降22.1%。

3.完成商品房竣工面积

2004年1～11月份，大连市完成竣工面积合计为201.3万平方米，同比下降22.1%。其中，住宅竣工面积168.8万平方米，同比下降15%。其中，大连市内四区商品房竣工面积为143.4万平方米，占全市的71.2%，同比下降24.6%；市内四区住宅竣工面积125.9万平方米，占全市的74.6%，同比下降9.9%。

4.商品房销售面积

2004年1～11月份，大连市完成商品房销售面积385.84万平方米，同比增长9%。其中，住宅销售面积349.73万平方米，同比增长8.8%；非住宅销售面积36.10万平方米，同比增长11.2%（见图1）。

图1 2003～2004年1～11月大连市商品住宅销售面积

5.商品房销售额

2004年1～11月份，大连市完成商品房销售额171.79亿元，同比增长35.6%。其中，完成住宅销售额133.8亿元，同比增长28.2%；非住宅销售额38.41亿元，同比增长69.6%（见图2）。

图2 2003～2004年1～11月大连市商品房销售额

6.商品房交易量

2004年1～11月份，大连市商品房交易量达40291件，比去年同期提高了21.75%。其中，商品住宅交易为36577件，同比增长17.2%；非住宅交易为3713件，同比增长97.6%；平均每个购房单位建筑面积为97.2平方米。

在商品房交易中，住宅与非住宅交易额同时较大幅度提高，非住宅交易的增幅大于住宅，投资性购房明显增多。但从已成交经营性用房的单位面积看，平均每户购买的商品房面积远远小于2003年，说明中小投资者数量有所增加（见图3）。在商品房交易中，二手房市场也进一步升温。近几年，大连市的二手房市场一直呈强劲增长态势，二手房交易量占新建商品房的比重逐年提高。2004年1～11月，大连市二手房交易为21446件，同比增长21.6%。交易面积170.82万平方米，同比增长19.9%。成交额42.2亿元，同比增长30.8%；成交单价2474元/平方米，同比增长15.7%。

图3 2003～2004年1～11月大连市商品房交易件数

7.房地产开发土地供应

截至2004年11月30日，大连市内四区共出让土地23宗，占地面积230.66公顷，拟建建筑面积约294.8万平方米。2004年12月20日，大连市国土资源局和房屋局，发布2004年第2号国有土地使用权挂牌公告，挂牌交易时间至2005年1月25日，拟出让市内四区土地12宗，占地面积78.49公顷，拟建建筑面积130.89万平方米。

二 2004年房地产市场分析

1.房地产交易价格升降变化大

2004年，大连住宅市场共推出48个新盘，总供应面积接近400万平方米。3月份，近30个新盘在淡季集中抢市，上半年商品住宅交易价格稳中有升。1～7月份，住宅价格一路上扬，曾一度达到4070元/平方米，此后逐步回落。下半年，宏观调控政策明显奏效，由于新楼盘投放市场不多导致有效供给紧张，使得市场需求开始趋旺。2004年11月份，住宅平均交易价格为3978元/平方米，比去年同期的3678元/平方米上升了392元/平方米，增幅达到10.65%。工薪阶层房价为例，2003年定位为每平方米3000元以下，到2004年每平方米4000元左右的房源已经是市区内难得一见的工薪阶层房价。大连市商品住宅2004年交易价格（见图4）。

图4 2004年大连市商品住宅交易价格

从总体上看，2004年大连市的住宅市场是在健康、平稳、较快发展轨道上运行。房地产的交易件数、交易面积和交易金额以及房地产价格都达到了历史最高水平。其重要原因在于大连市的房地产宏观调控政策早在几年前已先行一步，且投资性购房现象较少，人为控制“虚高”成分少。因此，尽管“银根”收缩、央行加息、半年多暂停土地供应等客观因素影响，但没有成为影响大连市住房价格的关键因素。新商品住宅价格持续上涨的原因，主要体现在三个方面：一是开发商对住宅项目的定价更倾向于市场比较。多数楼盘