一 2004年西安房地产业发展概况

改革开放以来，西安房地产业从低洼危旧住房改造、古城更新起步，经过近20年风风雨雨已经发展成为具有相当规模并拉动整个国民经济增长的支柱产业。尤其是近10年来房地产业发展更上了一个新台阶，累计竣工面积达5000万平方米，其中住宅3600万平方米，占72%。房地产业的发展，有力地推动了全市经济社会和相关产业的发展。2004年，西安房地产业依靠旺盛的市场需求和企业自身的不懈努力，继续保持稳步发展的良好态势。

1.房地产市场发展状况

（1）房地产投资。近年来，西安房地产投资快速增长，全市房地产开发投资占固定资产投资的比重年均保持在25%左右，并且每年以29%以上的速度增长，与2004年全国房地产投资额增速、全国房地产增速（29.2%）基本持平。

2004年全年房地产开发完成投资165亿元，开工面积478万平方米，在建面积1115万平方米，竣工面积352.3万平方米。其中，经济适用房建设完成投资20亿元，新开工面积203万平方米，竣工面积131.5万平方米。

（2）房地产市场结构。根据国家政策要求，西安市2000年停止实物住房分配，出售给职工的单位自管的公有住房以及集资建房达到40万余套、3000多万平方米，经济适用住房累计竣工6000万平方米。住宅二级市场全面启动和开放，经过两三年的培育，发展成熟后每年约有200万平方米二手房上市交易，将为整个房地产市场的有机联动、进而拉动全市经济增长产生重要影响。

2.房地产业发展情况及特点

（1）房地产开发及销售情况。总体来看房地产开发竣工面积呈现稳步增长的态势，同时销售量增幅也较大，2004年1～11月，西安商品房销售面积360万平方米，销售额达132亿元，分别比去年同期增长20%和23%，其中住宅占75%以上。在住宅消费中，95%新建商品房由个人购买。目前商品住宅占到房地产开发总量的80%以上，在住宅建设中，别墅占3%（无新开工项目），普通商品房占69%，经济适用住房占28%，结构基本合理。全市商品房价格平均在每平方米2750至2950元之间，与全国前11个月商品房平均销售价格（每平方米2759元，同比上涨12.5%）基本持平。

城中村改造也取得较大成效，拆除旧村21万平方米，已竣工和在建的安置楼面积49万平方米，为房地产业提供了新的发展空间。村镇建设方面，根据《西安市村镇建设五年规划和2020年远景发展目标》，2004年启动了小城镇建设“1188工程”、千村环境整治工程和百村环境整治示范工程。截至10月底，新建公共服务性建筑62万平方米，新建生产性建筑48万平方米，硬化道路173万平方米，安装排管渠15万米。

截至2004年6月底，西安市民人均居住面积达到11.3平方米。住宅质量、完好率、成套率不断提高，配套设施和居住环境得到改善。

（2）房地产产品结构相对合理，首次出现供大于求现象。在2004年1～11月已经销售的商品房中，普通住宅占75%，别墅占3%，办公楼占5%，商业用房占17%，产品结构相对合理。2004年1～11月全市新批预售商品房560万平方米，需求量大约500万平方米，2004年全年商品房实际销（预）售面积488万平方米，在西安房地产市场上首次出现供大于求的现象。西安房地产市场结构基本平衡，高档住宅、办公楼及商业用房需求趋缓，经济适用房和低价位商品住宅供应量小、市场求大于供的矛盾趋于缓和。房屋空置量保持稳定，截止到2004年11月底，共有约70万平方米的空置房屋，基本保持在警戒线以下，未出现明显过热迹象。空置房主要为储备代销房，真正空置房屋较少，主要是一些位置差、有问题的房屋（存在质量差、户型不合理、建审或产权手续不完备等）。

（3）本地房地产品牌不断提升，外地房地产企业进入西安市场，带动了西安房地产开发水平的大幅提升。西安全市现有开发企业1367家，其中外地企业5家，从业人员5万余人。陕西海润物业发展有限公司、陕西龙安房地产开发中心有限公司、西安经发地产有限公司、西安紫薇地产有限开发公司等4家本地企业荣获2004中国值得尊敬的房地产品牌企业称号。近两年来，上海绿地、中国海外、珠江投资、深圳鸿基等地产企业纷纷进军西安。2004年年底香港和记黄埔进入西安市场，并通过投标以10.05亿元人民币成功获得西安高新区6宗共272亩国有土地使用权。外地开发企业的进入，给西安房地产业带来新理念，并将带动西安房地产业水平的进一步提升，为西安本地房地产企业提引入