有关中国房地产过热的论断其实早在2002年就开始了，那时“寒冬”将至的预言也曾着实让业界出了一身冷汗。其结果是房地产的“寒冬”不仅没有如期而至，迎来的却是连续三年的盛夏。那么这一次关于中国“房地产泡沫”即将在几个月之内破裂的寓言又是否会灵验呢？两次“泡沫论”都是以房价上升太快和空置率过高为依据。本文就权威机构发布的数据从以下几方面来做一个分析。

一 中国房地产正处于快速增长期间

房地产在任何一个国家中都是国民经济的重要支柱，它与GDP及人均国民收入的增长关联同步，但是它又从来都不是一个“好孩子”，拉动经济、刺激消费靠它，制造泡沫、搅乱经济也是它。我国国民经济发展的总目标已经确定，到2020年人均GDP将达到3000美元，到2050年要达到世界中等发达国家水平，人均GDP将达到5000美元。换句话说，今后15年内GDP的增长率大约应保持在8%左右，在这样的形势下，房地产的持续快速稳定增长是无可争议的。争论在于目前房地产是否增长过快？这要看发展阶段，在人均GDP超过1000美元的今天，恰恰是房地产快速发展期。根据对亚洲、欧洲、美洲等发达国家的数据分析，在经济起飞期都存在一个房地产的快速增长期，时间大约为20～30年，其间房地产增加值占GDP的10%～15%，而在过去的10年中，我国房地产增加值的平均值只占GDP的5%以下，即便是增长最快的2003～2004年也远远没有达到10%（况且这短暂的投资增长过快正在被调控，今后将回落），离泡沫还差得远！房地产的增长率应该略高于GDP的增长率才正常。

二 房价上涨是否意味着泡沫

根据权威机构的统计，2004年1～5月房地产开发投资中贷款增幅比2003年同比回落33.7个百分点，土地购置面积增幅同比回落47个百分点，说明宏观调控效果显著。但是，2004年第二季度房价同比上涨10.4%，地价上涨11.5%，比第一季度分别上涨2.3%与4.1%，这似乎又并没有达到宏观调控的目的，是否应当继续加大力度？这是当前业界关注的焦点。

分析房价、地价上涨的原因，目前是各置一隅，大相径庭。一种说法是因土地实行“招、拍、挂”使地价上涨，造成成本增加，引起房价上涨，同时使同一地段的存量土地价格上升，形成周边房价整体上升；另一说法是因开发商的利润太高，使得房价太高，地价才上扬。

笔者认为，凡是以市场的真实需求为基础，让市场这只无形的手来调节，就不会形成泡沫。我国住宅市场的需求是刚性的，真实的，持续的，这是一个基本的估计。因此，我国房价稳步上涨是市场调节的正常结果，从长期来看，今后房价还会继续稳步上升。但是，凡是局部地区房价大起大落一定有人为因素，这包括积聚大量社会资金集体炒房，有意囤积哄抬房价、地价等，这里也包括政策性的人为因素在内，如果对客观市场的分析判断不对，也将导致决策的失误。

当前房价是否全面虚高？否！理由如下：

——房价升高有阶段性。房地产商品化才7年，正在经济快速发展阶段，必定有快速发展期。

——房地产的地域性。值得一提的是中国的房地产市场发展极不平衡，局部地区有过热情况并不能代表整个中国的房地产市场，我们谈均衡发展就不能一个地方有病就不分青红皂白地全国吃药，不能采取“一刀切”的做法，应当政策有别，因地制宜。有人以预言若某一个大城市的房价下降，就将引起中国房地产泡沫破裂，这实在是妄加推断，孰不知中国广大的中西部地区的房地产还没有真正启动！

——目前正处于房地产的政策性调整期。金融政策可谓紧！土地政策可谓严！双管齐下，猛药治病会付出代价的，当前出现局部的价格动荡实属于在所难免。

合理的房价上涨是国运、民运昌盛的象征，中国会远离“房地产泡沫”。

三 “泡沫”的有无

近来关于投资增长和房价升降的争论趋于白热化，通过本文提供的数字，我们似乎可以走出误区，悟出新意。

如图1所示，房地产投资的增长受五个因素的影响，按影响权重递减排序如下：住宅质量提升41%、土地价格变动23%、城市化水平提高18%、折旧13%、居住条件改善5%。由此可见，在住宅投资的增长中，提升住宅质量所占的比例最大，而这正是提高增长质量，实现住宅产业化的宗旨。目前土地价格的变动对投资的影响太大，1998～2003年全国开发用地价格平均由962元/平方米上升到1639元/平方米，这和“招拍挂”的土地政策有直接关系。土地对