2003年10月，中国共产党十六届三中全会在《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》（以下简称《决定》）中明确提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。不但作出了城镇建设税费改革的决策，还提出了这一改革所要完成的任务，即统一和规范房地产税费。其后，相关部门按照《决定》精神，在全国范围内选择了一些地方和城市进行了大量的前期调研和准备工作，以便制定出完整的可行方案，从而进行制度建设并加以立法，再通过试点并逐步向全国推开。许多地方和城市表现出了进行先期试点的意愿。

一 开征物业税的目的

《决定》中开征物业税的目的是明确的，即实现房地产税收的统一化和规范化。但是，这只是原则性的目标，需要有具体的方案加以落实。而在具体的方案中，各项措施的制定必然有其针对性，体现不同层次的目的。正因如此，人们才可以探讨这项税改对各方面可能产生的影响。

1.规范税制

人们普遍认为，房地产行业链中涉及了纷繁复杂的税费，到底涉及了多少税费项目，就是房地产开发业的专业人士也很难说清楚。由于各地情况的不同，更增加了这种繁杂性。

除了税种繁杂外，许多专业人士还从多个方面指出了目前房地产税的不合理与不规范性。简要归纳起来（1）房地产开发流通环节税费多、税费负担重，而保有环节课税少，负担轻，且税收优惠范围大。这种状况在一定程度上制约了房地产业的健康发展。^[1]这是人们谈到现行房地产税时最为关注的问题。（2）各种收费名目繁杂、各个地方参差不齐，多达80～150种，这种法外收费既破坏了税法的严肃性，又增加了建房成本，也助长了不正之风。（3）征税范围不规范。房产税和城镇土地使用税征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，而城乡结合部则在客观上成为非税区。城镇里的机关、人民团体、军队以及由国家财政拨款的单位自用及个人所有的非经营性房地产通常也在征税的范围之外。（4）计税依据不合理。一是在我国土地使用税不是按价值而是按面积征收，税额不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷；二是从价计征与从租计征的不公平性，从租计征税负担过重，客观上成为隐形市场发展的诱因。（5）国内外企业适用两套不同的税制，国内企业与国外企业在所得税、保有税制，以及三税（增值、消费、营业）上收取不同，导致房地产市场上的不公平竞争。要消除这些不规范之处需要系统性的全面改革，但毫无疑问，物业税是其中的一项重大可行选择。

2.增加税收

税收机关的职责是增加各级政府的财政收入，只有以稳定的收入做保障，才可以维持政府的运转、进行公共支出、调节贫富差距、实现社会公平。如果一项重大税收改革要付出可观的实施成本，但不能有效地增大税收是不可行的。

实际上，可以预期，物业税改革带来的基本变化除了实现规范性和统一性之外，最重要的就是改变现体制下建设与流通环节税费名目多、负担重而保有和消费环节税费少、负担轻的格局。假如经济长期维持在实施税改时的发展水平上，这种改革就其可征税额的效果看可以说是纯技术性的，应该也可以做到不增加纳税人的负担。但是，经济总是在增长的，土地与房产的价值也会随着经济的发展而升值，这样，物业税改革便提供了政府分享经济发展和土地房屋升值的机会，从而增加长期的税收收入。

3.防范金融风险

2003年底央行周小川行长在“中国企业领袖年会”论坛上曾以其发言的大部分篇幅讲解自己对物业税的看法，并且提到两种不同的城市管理方式：城市土地批租形式和物业税形式。中央银行之所以对于物业税改革问题表现出如此浓厚的兴趣，其根本原因在于这项改革可能会对我国的投资和融资格局产生重大影响。

在目前的房地产税收体制下，房地产税收主要集中在开发建设和销售环节上。按照华远公司的计算，房地产开发中仅从消费者取得房屋所有权之前算起支付的费用中就有约20%的部分转换成了各种税收。尽管这个数字会因各个地方与企业的具体情况不同而异，但房地产开发成本费用中税收占有相当大的比例却是一个大家都认可的事实。如果通过物业税改革而将这20%左右的税收中的大部分从房地产开发企业身上转移出去，那么毫无疑问会改善企业