在西方国家，房地产业是在经济发展达到一定水平后随不动产交易的大量出现而形成的一类经济活动，具体包括房地产开发（不包括所涉及的建筑活动）、房地产管理（物业管理、行业管理等）、房地产的买卖、租赁和经营（包括自有住房服务），以及房地产经纪与代理。在我国，虽然房地产业的界定和统计核算采用了国际规范的方法，但发展的时间并不长，核算体系也不完善，例如最近的2000年国民经济投入产出表中还没有分列出房地产部门，这使房地产业在国民经济中的地位难以得到合理的评价，对国民经济增长的贡献无法得到准确的计算。

我国经济现实中更重要的一个范畴是“住宅产业”。但理论界和实践中并没有对住宅产业形成一个公认而明确的界定。由于“住宅产业”并不是标准经济分类中的划分类别，所以官方统计中也没有住宅产业增加值的统计数据。从现实经济管理的职责划分看，“住宅产业”似乎可定义为“以住宅为最终产品或经营对象的全部经营活动所构成的产业”，包括住宅规划和设计、住宅部品的开发和生产、住宅的建造以及住宅的经营、维修、管理和服务。因此，住宅产业实际上包括住宅建筑业和住宅房地产（服务）业两类内容，既包括与建筑业相关的物质生产活动，又包括与房地产业有关的流通服务。^[1]

在现实经济运行与管理中，既互相交叉又互相补充的住宅业与房地产业，共同形成了独特的经济领域，即“住宅与房地产业”。本文即在此范围内研究住宅与房地产业发展，并适度探讨房地产经济的影响因素及对国民经济的贡献问题。

一 房地产（服务）业发展状况及影响因素分析

（一）房地产（服务）业发展基本状况

图1 全国房地产业增加值占国内生产总值的比重

房地产业作为我国经济中的一个新兴部门，发展的历史还比较短，这种客观条件的限制及国家统计核算体系的不完善决定了房地产统计数据的不够充分，并构成了研究房地产业发展的不利条件。根据可以获得的数据，1992年来中国房地产业的增加值如图1所示。从中可见，1992年房地产过热时，房地产业增加值占国内生产总值的比重也较高，为1.96%，在其后几年房地产投资速度大幅回落时，房地产服务业增加值比重虽然有所回落，但幅度并不大。这意味着作为服务业的房地产业与作为建筑业的房地产开发建设关系并不十分密切，后者对前者的影响甚微。舍去1992年的情况看，1993～2002年的10年间，房地产业增加值比重整体呈缓慢上升趋势，由1.85%上升到1.95%，平均每年上升0.01个百分点。如果将房地产业从2000年制作投入产出表时的17个产业部门中分离出来，形成一个18部门国民经济核算体系，那么各个产业部门在国民生产总值中所占的比重平均应为5.56%。而房地产业增加值在国内生产总值中所占的比重直到2002年才达1.95%，远低于2000年全部18个产业部门5.56%的平均水平。由此可见，对于我国目前房地产作为支柱产业的地位应从房地产服务业和住宅相关产业的整体上来把握，而不是仅从作为服务业的房地产业上来把握。如果不对国民经济核算体制进行改革以更准确地反映房地产业的实际贡献，按照这种趋势推算，到2010年全国房地产业增加值比重虽会有所提高，但仍只能达到略高于2%的水平。

与房地产业增加值比重相比，房地产业从业人员在全国从业人员中所占的比重更低。与增加值统计数据相似，从业人员数据虽然较完整，但可信度仍不够高。^[2]房地产业从业人员占全国从业人员比重的情况如图2所示。从中可见，房地产业从业人员比重呈稳步提高的趋势，但提高的速度非常缓慢。从1993年到2002年，房地产业从业人员比重由约0.1%提高到0.16%，平均每年只提高0.006个百分点，比房地产业增加值比重提高的速度还要慢得多。

将房地产业增加值比重与从业人员比重二者联系起来看，房地产业从业人员比重较增加值比重基本上低一个数量级，而且提高速度也较慢。这一方面说明房地产业劳动效率非常高（2002年0.16%的从业人员创造了1.95%国内生产总值），是一个高产出的部门，另一方面也表明房地产业对新增劳动力的吸纳能力很低，尽管有较高的经济增长但房地产部门却只能吸纳非常有限的劳动力。因此，在近期的经济社会发展中，如果服务业从业人员占全部从业人员的比重显著提高的话，那么主要贡献应是来自于其他服务业，而不是房地产服务业。