随着武汉房地产业所凸显的持续快速增长态势，住宅产业已成为武汉经济持续发展的一个极其重要的增长极。自2000年以来，武汉每年的房地产投资总额均超过100亿元。^[1]进入2005年，作为“十五”计划的最后一年，武汉市各项主要经济指标增长幅度均创九年来历史最高水平。与之相配套，2005～2006年第二季度武汉市住宅市场也进入稳步增长、日渐成熟的良性发展轨道。在认真贯彻国家关于稳定住房价格的各项宏观调控政策基础上，武汉市在过去18个月内运用“政策性”与“市场化”相结合的双重手段对住宅市场进行有效调节。据统计，2005～2006年上半年，武汉市房地产开发投资为450.2亿元，占全社会固定资产投资的27.04%，相较于2004年增幅回落了10.56%，投资逐渐趋于理性；同时目前市场可销售商品住宅面积为120平方米以下的占总供应量的53.17%，供应结构趋向合理，与2006年5月九部委联合颁布的“国六条”中“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的要求日趋吻合。同时配合房地产税收政策的实施，全市住宅市场发育良好，投机性需求未在大范围出现。

一 2005～2006年上半年武汉住宅市场运行概况

住宅产业具有巨大的潜在需求，在国民经济中占有重要地位，对经济增长具有带动作用。作为武汉市国民经济支柱产业之一，与2004年武汉住宅市场所表现出的“火爆”相对比，2005～2006年上半年房地产市场“冷静”也许反映了在政策指引下市场的自我调节和整合。

（一）投资规模及变化走势

从过去18个月武汉市投资需求变化走势来看，2005～2006年上半年全市固定资产投资均呈现出“高开低走”的趋势，这一特点在进入2006年后尤为明显，截至本年度6月底，全市固定资产投资增幅由年初的48.2%回落至36.5%。

图1 2005～2006年上半年武汉市固定资产投资增幅情况

从房地产投资情况来看，武汉房地产开发投资与固定资产投资保持相似特征，虽然投资总额有所上升，但增幅一直平缓下降，特别是住宅市场。中央政府以实现宏观调控为目的，以抑制房价快速上涨为手段的各项行政指令、信贷政策、税收政策的影响主要在2005年5月以后凸显，呈现出明显的阶段性特征。2005年全年武汉市实现住宅开发总投资额为216.85亿元，比2004年同比增长29.2%，占房地产开发总投资的72.8%。进入2006年，在“新老国八条”、“国六条”、二手房营业税征收等因素影响下，上半年完成住宅开发投资额80.45亿元，增幅较去年同期回落3.9个百分点。整体来看，由于各项新政策不断出台以及全市目前尚有7.9万套可售住宅，武汉市住宅市场投资进入理性调整时期。

（二）开发结构

2005～2006年上半年武汉市住宅地产业由于旧城改造进一步深入、消费者对中部崛起的预期、地价和建筑材料的上涨等因素的综合影响，住宅销售均价不断上涨。为了实现供求总量基本平衡、结构基本合理，有效遏制房价上涨过快的调控目标，武汉市通过央行在个人房贷政策上的变化及商品房供应量增长等途径努力改善供应结构，调控市场走向，抑制了房价的过快增长。2005～2006年6月，全市住宅在售项目776个，^[2]可销售套数为7.9万套。供应主要集中在120平方米以下户型，说明中小户型商品住宅受到越来越多的购房者的青睐，商品住宅供应也逐渐趋向于此。

表1 近年来武汉市按用途分的房地产开发投资额

表2 截至2006年6月武汉市商品住宅供应结构

（三）住宅价格走势

由于中央和地方政策相继出台了严管土地、紧缩信贷、银行加息等措施，同时受到本市住宅市场特有的销售习惯的影响，住宅价格也呈现出明显的阶段性特征。如2005～2006年上半年武汉市重点区域商品住宅成交均价走势图显示（见图2），武汉市重点区域商品住宅成交均价在2005年前三季度呈现小幅上扬，三个季度武汉市住房平均价格分别为2921.9元/平方米、3084.09元/平方米、3307.79元/平方米，增幅分别为3.04%、5.6%、7.3%。具体来说，2～3月份房价出现小幅下跌，回归到1月份价格水平。但进入4月后房价又重新上涨，全年保持持续上涨态势，但月度净增额则逐月回落。第四季度商品住宅均价为3561.06元/平方米，比第三季度销售均价净增253.29元/平方米，比第一季度销售均价净增628.16元/平方米。进入2006年上半年期间，在宏观政策调控及市民观望态度的双重作用