一 武汉商业地产发展概况

武汉是历史悠久的商业大都会，早在18世纪中期，就有英、美、法、德、日等20多个国家相继订约来汉通商。1905年，仅汉口地区，洋行和外国商号最多时达250家。近代，商业取得了长足的发展，“汉正街”更是享誉国内外。

据统计，2004年，武汉市社会消费品零售总额达960亿元，在全国19个副省级以上城市中排名第五，仅次于京、沪、穗、津。批零贸易、餐饮、住宿业附加值达316亿元，占全市GDP的比重为16%（这一数字的全国平均水平为8%），居全国第一。商业从业人员为67万人，占全市从业人员总数的16.5%，占第三产业从业人数的39%。武汉市的各类商业经营网点为11.8万个，目前经营面积5000平方米以上的商业网点167个，10000万平方米以上37家；最大的商业集团——武商集团经营商品品种多达20万种，年销售接近100亿元。人均拥有商业网点营业面积高达0.85平方米，直逼上海，接近国际发达城市一般水平。2005年，武汉市社会消费品零售总额达1128亿元，首次突破千亿元大关。近期，湖北省将成为全国两个现代商业流通综合改革的试点省之一，这必将对武汉消费品市场的增长产生积极作用。社会消费的快速增长，直接影响着商业地产的发展。武汉市商业“十一五”规划的逐步实施也为武汉新旧商圈的建设带来了良好的契机。

二 武汉商业地产发展状况

（一）武汉商业地产发展的有利因素

1.国家宏观调控推动商业地产投资

近三年来，国家对房地产行业的调控一轮紧接着一轮，尤其对住宅市场的调控力度之大、范围之广、时间跨度之长都是前所未有的。亦步亦趋的调控，有效地抑制了房地产住宅市场的投资和投机，打击了投资客和投资者的积极性。而商业地产相对较高的投资回报与受“一铺养三代”的传统投资观念的影响，吸引了部分风险投资客的青睐。受住宅物业政策紧缩的影响，住宅投资的利润率开始走低，开发商也开始将资金重新投向传统的长线投资——商业物业。

2.中部崛起带动武汉商业地产崛起

国家“十一五”规划明确将“中部崛起”列入发展纲要，武汉首次被提高到国家战略发展的风口浪尖。中部崛起“武汉先行”，武汉崛起“商业先行”，这给武汉的经济发展提供了绝佳的契机。不少商业地产开发企业喊出了“以商求崛起”的口号，使武汉商业地产的发展担当了一些更深层次的历史使命。

根据武汉市政府部门有关数据统计，2005年第一季度，武汉市生产总值为472.53亿元，在六城市中独占鳌头，比居第二位的郑州多118.66亿元。在社会消费品零售总额方面，2005年第一季度，全市社会消费品零售总额为263.97亿元，在中部地区处于绝对领先的位置。与中部其他五省（山西、河南、安徽、江西、湖南）相比，武汉处在华中的核心，经济实力比较雄厚，辐射能力强。除城乡居民收入外，其他主要经济指标目前均居首位。随着武汉经济的高速发展，武汉市的商业将迎来进一步的繁荣。

3.城市圈建设促进武汉商业繁荣

以武汉市为中心，100公里左右为半径，包括武汉、黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、天门、潜江等9市在内的武汉“8+1城市圈”，经过两年多的筹划与建设已经取得实质性的进展，华中都市密集区的形态已初步显现。东风汽车、葛洲坝集团、中铁十一局、潜江制药、清江集团等国家大型产业集团纷纷欲将总部移师武汉。随着武汉城市圈流通协作和区域经济一体化的推动，武汉城市圈已辐射信阳、九江、岳阳、南昌等周边城市。武汉城市圈的发力，将进一步带动武汉市经济的发展，并将促进武汉商业的繁荣。来自武汉市商业部门的统计数据显示，8城市的商品净流入武汉市的消费品零售额比重上升至20%，净流入社会消费品零售额接近100亿元。在积极引入的同时，武汉市的百货、超市、餐饮行业纷纷走出，目前在8个城市开设了39家商业网点。

4.外来资本强势进入助推武汉商业地产

商业地产的高回报率和武汉商业地产相对较大的上升空间，吸引了部分外来地产巨头登陆武汉。回顾武汉2005年的楼市，“港资”是无法回避的关键词。合记黄浦、瑞安集团等大量外来资本的介入，加速了商业地产的发展，对未来商业地产的发展起到推波助澜的作用。据不完全统计，土地公开市场上2005年挂牌出让的具有商业性质的土地量达到2159亩，其中有1780亩的用地“东家”均为港资巨头，且均是大宗用地。国内大连万达、龙滕