一 武昌区域概况

1.地理位置

武昌地处武汉市的南大门，具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽的重要地位，武昌的辖区总面积为81.22平方公里，内含14个行政街道、194个社区居委会，常住人口97万，加上流动人口共约110万，人均可支配收入过万元。

2.自然环境

武昌是一个美丽的城区，依山傍水，文化历史厚重，集中了全市70%的风景名胜和革命胜迹，武汉被国家授予的6个4A级景区有5个在武昌。盛享“天下江山第一楼”美誉的黄鹤楼，距今已有1700余年的历史；佛教圣地宝通禅寺始建于南朝，历经2000余年的沧桑。

3.区域概况

武昌是一座历史文化名城，有丰厚的历史文化底蕴，现为湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集于此，形成武汉市的江南核心区；武昌滨江滨湖，是一个生态环境优良、适宜人居和旅游的美丽城区；武昌科教集聚，有着丰富的智力资源和高素质的人力资源。

4.交通环境

京广铁路、107国道、长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、宜黄高速公路等重要交通命脉在武昌呈“米”字形交会，旅客运输在1000公里范围内基本实现“夕发朝至”，公路长途运输覆盖半径延伸至1500公里范围。武汉的长江一、二、三桥和规划中的两条过江隧道均坐拥武昌，沿江分布有多个客货运码头，城区西侧有临江大道、和平大道、武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路、中南路、迎宾大道等干道，北面和南面分别有徐东路、武珞路与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅的内环。

5.城市规划

按照国务院批准的《武汉市城市总体规划（1996～2020年）》，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌的发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路—水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路—梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲—武泰闸现代制造业发展区等9大板块。未来3～10年，武昌地区将建成生态环境优越、公共与市政设施配套、经济发达、交通便捷、高收入群体相对集中的现代化中心城区。

二 武昌商品住宅发展特征

产品特征：武昌中心区域住宅以高层住房、小高层住宅为主，城郊结合部以多层、小高层、纯别墅为主。

价格特征：武昌城区商品住宅总体价格水平在4000元/平方米以上，均价在4000元/平方米以下物业主要集中于南湖、光谷区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，武昌区域占35.4%，武昌区域楼盘供略大于求。

消费者特征：教师、国有企业职工、科研工作者、老城区拆迁户、公司职员。

产品定位：形成明显的住宅区域，市中心湖区以高档楼盘为主，城郊结合部以中档产品为主。

文化诉求特征：浓厚的教育、休闲、人文的文化特征。

三 2005～2006年上半年武昌商品住宅供给和销售情况基本分析

1.商品住宅价格与销量分析

随着近几年的发展，武昌日益繁华，其房地产开发也进展得如火如荼，商品房价格一直呈现上升态势，从2005～2006年第二季度，平均每季度以150元/平方米左右的价格上涨，2006年第二季度，其商品房住宅均价达3708.15元/平方米，与去年同期相比，增长了14.86%。在销量方面，2006年第二季度销量达9337套，比同期增长了29.82%。

图1 武昌区2005～2006年上半年销售均价和销售套数比较图

2.武昌商品住宅市场供求关系

（1）根据亿房网监测数据估计，2006年武昌住房市场全年的市场总容量为38120套，其中，上半年的市场容量为19500套，而上半年市场的实际总供给量是35100套，供给已经远大于需求，供需比例达到 1.8 ∶1。

（2）主要销售的住房产品价格集中在3000～4000元/平方米。如：3000～4000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的45%以上，4000元/平方米以上产品的销量逐步上升，市场上4000元/平方米以上产品的增多是带动相应购房需求增长的有利因素。同理，3000元/平方米以下产品的销量逐步递减。

图2 2006年上半年武昌销售面积比较图（按价格划分）

（3）上半年主要销售的住房产品户型集中在80～100平方米和140平方米以上。2006年上半年的户型销售比例统计结果显示，武昌销售的住房产品户型主要集中在80～100平方米和140平方米以上，分别占武昌总销量的27.86%和27.