一 汉口区域概况

1.地理位置

汉口地理位置居中，依长江、傍汉水，被称为“当九州之腹心，四方之孔道”。自明成化年间开埠以来，就是中国著名的大商埠。

2.自然环境

今日汉口，高楼林立，小区相望，全市一半以上的超高层建筑耸立其中。新增了一批绿化景点，绿化覆盖率达到30%以上；辖区内主干道和高大建筑物实施了亮化改造，使入夜的汉口更显辉煌；闹市中心的中山公园、西北湖绿化广场等一批公益性场地的改造和开放，为人们提供了旅游、休闲和娱乐的天地。

3.区域简介

汉口是武汉市最繁华的中心城区，中国著名的大商埠，华夏“四大名镇”之一，是武汉市的政治、经济、文化、金融和信息中心。

4.交通环境

汉口新火车站、市长途汽车客运站、武汉航空公司等一批重要交通枢纽基础设施扎堆汉口辖区。拥有中国内河第一港——武汉客运港，我国中部最大的航空港——武汉天河国际机场，全市首条城市轻轨由东至西贯穿全区，规划建设中的地铁过江隧道横跨长江与武昌相连，现代化的水、陆、空立体交通网络使汉口现代化中心城区的综合功能优势更加凸显。

5.城市建设

汉口是武汉市的商贸金融中心城区，彰显人流、物流、资金流、信息流集中的比较优势和经济特色，呈现一派商贸活跃、金融集聚、实业兴旺的繁荣盛景，推进“开放先导”战略，世界经济要素不断集聚。商务、金融贸易、科技、物流配送、住宅五个区块布局特色明显，城区功能显著改善，场面区基础设施优化，乡村城市化，产业结构提档升级成效显著，文明程度和生活质量明显提高。

二 汉口房地产市场发展现状

优越的地理环境、浓厚的商业氛围、旧城历史景观和独特的滨江景观特色是汉口房地产业发展的主要特质。从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时也成为优势地产竞相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

2005年以后，随着大量外埠资本注资汉口，房地产格局呈现出新变化。一方面，房地产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态，房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，房地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房地产高端消费都受到产品的极大制约，项目品质的均等性使汉口的房地产业不能满足细分市场的要求，2006年后，这一局面被打破，汉口滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

目前，汉口房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现，在国家宏观调控措施之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

三 汉口商品住宅发展特征

产品特征：汉口中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主，城郊结合部以多层、小高层、联排别墅为主。

价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在4500元/平方米以上，均价在3500元/平方米以下物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占46%。汉口区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐的都市文化特征。

四 2005～2006年上半年汉口商品住宅供给和销售情况基本分析

1.商品住宅价格与销量分析

在过去的时间里，汉口区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势房地产开发量居武汉市前列，同其他区域相比，其价格一直呈现上升态势，2006年二季度，汉口住宅均价达到3869.70元/平方米，与去年同期相比，价格增长了19.8%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入2006年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，2006年二季度，汉口住宅销量为8707套，与去年同期相比，减少了11.5%。

图1 汉口区2005～2006年上半年销售均价和销售套数比较图

总体而言，汉口区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在汉口中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

汉口中心区作为武汉市的一