武汉的房地产市场经过数年的高速发展之后，市场已经日渐规范和成熟，消费者的购房行为也逐渐趋于理性，同时大批的外地营销公司纷纷涌入武汉市场，使得武汉的房地产营销理念和操盘手法较之以前有了很大的提高。其主要表现在以下几个方面。

一 概念营销向品质营销发展

概念营销是20世纪90年代新兴的一种营销方式，它是指以某种有形或无形的产品为依托，借助现代传媒技术，将一种新的消费概念向消费者宣传推广，赋予企业或产品以丰富的想像内涵或特定的品位和社会定位，从而引起消费者的关注与认同，并最终唤起消费者对新产品需求的一种营销策略。

在房地产营销中给一个楼盘赋予一个好的概念，无疑在很大程度上提高了产品的附加值，加强了其在市场上的核心竞争力，使其最终能在激烈的市场竞争中脱颖而出。但是，房地产的概念营销一经推出，真正满足市场、立足于消费的楼盘概念却很少，大肆跟风、盲目模仿的概念却是无处不在。

消费者在面对这种概念炒作的房地产广告时，一度感到眼花缭乱甚至是无所适从。为了面对竞争日益激烈的房地产市场，各家营销公司绞尽脑汁想出的各种概念炒作遍地开花，甚至一种概念竟有多个不同类型、不同风格的楼盘共同采用。这种过分追求概念的炒作营销，不仅伤害了消费者的视觉神经，连策划出这些概念的营销人也开始变得疲惫不堪。这种概念营销的新鲜感过后，开发商和整个房地产营销界也开始反思：面对越来越成熟和理性的消费者，我们怎样才能打动消费者，怎样才能在竞争激烈的市场上取得长足的发展？

随着武汉房地产市场的不断发展，消费者的购买行为更加理性和成熟，购房者也开始静下心来深入地了解所要购买的是怎样的一个产品，更加关注楼盘自身的品质和产品质量，更加关注小区的每一个细节。

所以，武汉的房地产策划人也将营销的重点转向强调宣传产品，突出小区的品质和楼盘的质量，如获得建设部认证的3A住宅及小康住宅，采取新型材料的节能和低能耗小区，采用现代高科技配置的智能化小区和极具优势的城市中心位置的低密度住宅，等等，这种从产品品质上进行的宣传和营销，不仅促使开发商更加注重开发产品的质量和细节，而且带给消费者更多的实惠和放心。

二 后期营销向全程营销策划发展

在武汉进行房地产的营销策划时，很多开发商都是在楼盘已经开始施工甚至是在即将预售时才邀请代理公司进行项目的策划和销售，而代理公司往往也只能依据已经建设好的楼盘进行定位和策划。这个时候，代理公司需要对当前房地产市场的现状及走势、居民的需求情况、项目的地理条件及规划设计、项目定位等进行比较详尽的调研和策划，当发现楼盘的规划和前期定位与市场不符时，要么对已规划好甚至正在动工建造的产品进行改造，要么在现在的产品基础上生硬地进行定位和宣传，这往往使产品和营销的核心价值脱节，大大降低了项目在市场中的竞争力。

为了不走弯路或少走弯路，地产开发商们也意识到了要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就应该转变策略，从“怎么将产品卖出去”上升到“做什么样的产品”和“将产品卖给谁”，重视楼盘的前期策划，首先弄清楚楼盘卖给谁，这些人群具有怎样的消费习性，对产品有怎样的要求，再为项目的目标客户群量身定做，这样才能受到消费者的欢迎，从而迅速地占领市场。

这样做最好的办法是进行房地产的全程营销策划，即从开始拿地时就邀请专业的营销公司为其进行市场调研并进行项目投资开发的可行性研究，找出市场的空白点和切入点，准确地圈定项目的目标客户群并对目标客户群的消费心理进行深入的研究，然后再在此基础上确定项目的规划设计方案，整合推广策略和采用的营销方式等。这样才能在项目的规划初期就将营销公司的核心策划思想贯穿进去，使产品在规划设计、建设施工、整合推广、楼盘销售和后期的物业管理过程中保持项目开发的整体性和统一性，始终有一条主线贯穿其中。

记得有一位策划大师曾说过，最好的策划就是要避免进行销售，他说的意思是强调产品策划的重要性。如果一个产品在研制和开发做得非常好的情况下，往往是供不应求，销售就成了一件非常轻松而且简单的工作。

三 品牌营销

随着房地产市场渐趋成熟，消费者在购房时不仅看重楼盘的价格、质量，更