2006年以来，四川在国家房地产业宏观调控政策的指引下，特别是2006年的“国六条”^[1]贯彻实施以后，四川在平抑房地产炒作和投机，解决中低收入者的住房困难问题和对房地产业进行结构性调整等方面，收到了较好的实效。根据2006年底四川房地产业的发展态势，我们调查预测，2007年，四川房地产业的总体发展趋势是“稳中趋旺”，各市（县）级城市投资潜力较大，但成都市二手房产价租比^[2]已处于国际房产“泡沫化”的临界点。

一 2007年四川房地产仍然是“稳中趋旺”

根据国家发改委和国家统计局于2006年底公布的调查显示，2006年11月，全国房价比2005年同期上涨5.2%，全国70个大中城市房屋销售价格比2005年同期也上涨5.2%，涨幅比2006年10月低0.2个百分点。其中：新建商品住房价格比2005年同期上涨5.8%，比2006年10月份上涨0.6%，涨幅比2006年10月高出0.1个百分点。与2005年同期比较，经济适用房上涨1.6%，普通住房上涨6.4%，高档住房上涨5.5%，涨幅较大的主要城市包括福州、北京和深圳等城市，其中北京涨幅为10.3%；与2006年10月比较，经济适用房、高档住房销售价格均上涨0.6%，普通住房销售价格上涨0.5%。全国二手房价格比2005年同期上涨5.2%，涨幅与2006年10月持平；其中：与2005年同期比较，深圳上涨12.5%，大连上涨12.2%，北京上涨9.5%和南昌上涨8.6%；与2006年10月比较，涨幅超过1%的城市有18个。2006年前11个月，全国完成房地产开发投资16416亿元，同比增长24.0%；完成开发土地面积19844万平方米，同比增长38.1%。此外，截止到11月底，全国商品住宅空置6723万平方米，增长6.4%。从年度变化情况看，居民购买住房意愿从2005年的平均值19.7%，下降到2006年的平均值17.8%，降幅近2个百分点。

四川由于地处经济欠发达的西部地区，房地产价格上涨指数较全国偏高。据预测，2006年，四川房地产价格将比2005年同期上涨8%，比全国平均房价高2.8个百分点；2006年底，成都二环路以内的电梯公寓售价一般在每平方米4500～6500元之间，二手房大约在4000元左右；各市（州）房价在每平方米2000元左右，各县（市、区）房价在1000元左右，这与全国同等经济基础和规模的城市比较，四川的城市房地产价格仍然是比较偏低的城市。从2006年6月开始，四川房地产经过了几个月的缓慢发展以后，特别是在成都市出台了新的人口户籍管理制度后，房地产业出现了“暖冬”现象。因此，我们预测，2007年，四川的房地产市场仍然比较活跃，房地产价格仍然呈上涨趋势，上涨指数较2006年可能将会稍有回落，但上涨幅度将继续保持在8%以上，略高于全国平均房地产价格上涨指数水平。其原因有四：一是宏观调控效应将更加显现。二是政府角色将尽快适应市场需求。三是市场变化将引发房地产业重新“洗牌”。四是城镇化推进过程中的客观需要。

（一）宏观调控效应将更加显现

2006年，国家集中力量加大了对房地产的宏观调控力度，第一轮主要是紧缩“银根”和“地根”，接着，从2006年6月1日起，实施了新的房地产政策，由于在前期宏观调控政策的着力点包括住房建设规划、经济适用住房建设和新开工项目比例等，周期性特征非常明显。2006年底召开的中央经济工作会议又明确指出：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”。因此，国家宏观调控效应将在2007年逐步显现出来。2007年，国家还将采用多种手段保障房地产市场的健康发展，包括在市场的保有环节实施征税——即人们常说的开征“物业税”；如果没有特殊情况，国家将在2007年出台“物业税”征收政策，并付诸实施，以抑制房地产暴利行为的产生。所以，四川的房地产业在国家连续实施的宏观调控政策指引下，房地产价格上涨幅度将有所减缓。

（二）政府角色将尽快适应市场需求

2000年以来，由于自身利益和眼前利益，个别地方政府过多过深地介入房地产业，2007年，国家将加大“利益调整”和“严厉问责”力度，以促使政府角色尽快适应市场需求。其中，“利益调整”主要是指中央与地方政府的利益调整，这在有关的土地使用利益分配政策中已经得到了充分体现。“严厉问责”主要是指对房地产市场的整改。据有关部门透露，2007年一季度，全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位将对各地落实住房建设规划尤其是廉租住房开工建设等情况进行检查，对调控政策落实不到位和房价涨幅没有得到有效控制，未把