面对耕地保护的严峻形势，近几年建设用地控制越来越严，地根越来越紧缩，相关政策和措施频频出台，并且越来越具体，力度越来越大。与此同时，土地作为重要的发展要素，控制其市场增量也成为抑制固定资产投资过热的主要宏观调控手段之一。然而，土地市场存在的一些突出问题一直没有得到根本解决。在此背景下，2006年国家又先后出台了一系列调控土地市场的政策和措施。这些政策和措施不仅是国家对宏观经济和房地产市场进行调控的重要组成部分，也是整顿和规范土地市场所必需的。

一 土地市场存在的主要问题

我国的土地市场在经济体制转型之后才逐步建立和形成，时间尚短，还不成熟。与此相对应，改革开放后经济发展的紧迫感和政绩追求使一些地方政府对GDP增长远比对土地市场规则的建立和遵守更为重视，导致低地价招商引资，区域间恶性竞争，更何况在发展过程中许多规则并没有及时建立，至今也难说完善。另外，不可否认，也有一些政府官员凭借权力以地谋私，破坏土地市场规则。凡此种种，导致土地市场存在许多问题。有关部门一直在不遗余力地解决这些问题，2006年对土地市场的严厉整顿正是这种努力的继续。

土地市场存在的问题主要有以下几点。

一是违法违规用地依然严重。违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止：一些地方固定资产投资高速增长，对土地需求持续攀升，虽然经审批供应的土地数量控制在计划指标之内，但在规划、计划之外扩大了建设用地规模，甚至直接在规划计划之外超计划批地；通过“以租代征”或“农村集体土地流转”，擅自将农用地转为建设用地，规避国家规划计划对建设用地规模的控制和新增建设用地土地有偿使用费；擅自修改土地利用总体规划，违规调整和占用基本农田；在新农村建设中，借城镇建设用地增加和农村建设用地减少挂钩试点之名，在农村大拆大建，擅自将腾退土地置换为非农业建设用地；违法违规在城乡结合部利用农民宅基地进行房地产开发；置国家政令于不顾，违反宏观调控政策和国家产业政策上项目占地；以发展生态农业、旧村改造等为名，变相从事房地产开发、建高尔夫球场和别墅等。国土资源部对2004年10月至2005年5月部分城市卫星照片执法检查情况统计显示，违法用地占新增建设用地宗数、面积的比例分别达到61%和50%，有的地方甚至高达80%。从2006年年初摸底情况看，这一势头还在上升，严重冲击了土地用途管制制度的实施。

二是工业用地盲目扩张势头尚需进一步遏制。一些地方政府盲目追求经济增长速度，片面依靠投资拉动经济增长，用行政力量推动投资，不顾资源支撑条件和环境承载能力，竞相“大上项目、上大项目”，在规划计划之外扩大建设用地规模。工业用地增速过快，除了投资拉动外，一个重要原因就是地区之间恶性竞争，竞相压低地价招商引资，一些地方为引进工业项目实行零地价甚至负地价政策，造成工业用地低成本过度扩张，助长大量低水平重复建设。这一方面造成了国有土地收益大量流失，破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，影响了区域的协调发展；另一方面造成了土地资源的粗放利用、低效利用、闲置浪费和国有土地资产的大量流失。低价出让土地的结果，就是压低征地补偿费。

三是一些地方被征地农民利益仍然得不到保障。为了解决一直存在的失地农民利益的保障问题，有关部门一直强调保护失地农民利益。但是这些精神在有些地方并未能有效贯彻，被征地农民利益受到损害，未能确保生活水平不降低、长远生计有保障。一些地方土地出让收入主要用于城市建设，致使没有资金缴纳新增建设用地土地有偿使用费和拨付用于农业土地开发的资金，甚至拖欠、挪用农民征地费。一些地方依然存在被征地农民补偿不合理、补偿金被截留、安置不到位等问题。加上土地出让收支不够透明，使用不尽合理，影响了社会稳定。

四是土地出让收入不透明，使用不合理。一些地方政府不顾经济发展水平和市场情况，为获取土地出让金收入而盲目扩大城市规模，盲目加大旧城改造力度，大量出让国有土地，土地出让收支未纳入预算管理；一些地方没有严格执行土地有偿使用和公开出让制度，有的仍采用划拨和协议的方式出让土地；有的自行减、免、缓征新增建设用地土地有偿使用费；有的违规返还土地出让金；土地出让收