一 2006年投融资结构分析

（一）投资结构

1.投资结构中住宅投资所占比重有所上升

2006年，房地产企业开发投资达19382亿元，同比增长21.8%，比2005年增长0.9个百分点，低于同期城镇固定资产投资2.7个百分点，占城镇固定资产投资比重下降0.5个百分点。在总投资中，住宅投资所占比重同比上升1.9个百分点。其中，普通住宅、经济适用房及别墅、高档公寓分别占41.8%、3.6%和7.3%，经济适用房同比上升0.3个百分点，别墅、高档公寓同比上升0.7百分点。从多年的数据看，2000～2006年房地产企业开发投资中，住宅投资所占比重基本是上升态势。其中，经济适用房投资所占比重呈下降态势，2005年最低下降到3.3%；别墅、高档公寓投资所占比重呈上升态势，2004年最高达8.2%。办公楼投资所占比重呈下降态势，2005年和2006年最低，为4.8%。商业营业用房投资所占比重比较平稳，最低年份是2000年，为11.6%，2004年最高，为13.1%（见表1、表2）。^[1]

表1 2000～2006年城镇固定资产投资、房地产投资及增长率

表2 2000～2006年全国房地产企业开发投资结构情况

2.住宅投资增速和经济适用房投资增速均呈上升态势

2006年1～12月，房地产企业开发投资中，住宅投资所占比重逐月上升。其中，普通住宅、经济适用房所占比重呈上升态势；别墅、高档公寓所占比重呈下降态势；办公楼和商业营业用房所占比重趋于稳定，分别保持在4.3%～4.9%及11.9%～12.3%之间（见表3）。2006年1～12月，房地产企业投资增长速度也可以进一步说明住宅投资所占比重呈上升态势。住宅投资增速始终高于房地产企业开发投资增速，平均高出4.1个百分点，也高于2005年住宅投资平均增速3.9个百分点。经济适用房投资增速起伏较大，由1～2月的-6.2%上升到1～12月的32.7%，扭转了2005年经济适用房负增长状况。办公楼投资增速由1～2月的6.6%上升到1～12月的21.0%。商业营业用房投资增速1～12月比1～2月下降了近10个百分点（见图1）。

表3 2006年1～12月房地产企业投资结构情况

图1 2006年1～12月房地产企业投资增长情况

从以上数据分析及国家的宏观调控措施看，今后一两年的住宅供给将会增加，特别是普通住宅、经济适用房供给将会有一定提高。同时，政府应继续引导房地产开发企业向中低价位、中小套型面积的商品住宅投资。

3.区域投资结构存在较大差异

2006年，东、中、西部地区房地产企业开发投资额分别为12383亿元、3524亿元、3475亿元，同比增长分别为17.4%、30.8%、30.3%。继续延续东部地区低于全国增长速度，中、西部地区快于全国增速态势。但东部地区投资增速比2005年上升3.4个百分点，中、西部地区投资增速比2005年分别下降了1.7和3.1个百分点。东、中、西部地区房地产企业开发投资占全国房地产企业开发投资中的比重分别是63.9%、18.2%、17.9%，东部地区比1～3月下降5.3个百分点，中西部地区分别比1～3月上升3.1和2.2个百分点。与2005年相比，东部地区所占比重下降了2.3个百分点，中、西部地区所占比重分别上升了1.2和1.1个百分点。三大区域的住宅投资和经济适用房投资占全国住宅投资和经济适用房投资的比重仍然是东部地区呈下降态势，中、西部地区呈上升态势（见表4）。尽管区域差异在逐步缩小，但是东部地区所占比重份额仍处于绝对优势。

表4 2006年1～12月东、中、西部地区房地产企业开发投资结构情况

（二）融资结构

1.国内贷款比重、增速双提高

2006年，房地产企业开发资金达26880.2亿元，同比增长25.6%，增幅上升2.2个百分点。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金占资金小计的比重分别为19.6%、1.5%、31.9%、47.0%。国内贷款、利用外资所占比重分别比2005年上升1.3和0.3个百分点，二者均为2004年以来最高。自筹资金、其他资金均下降0.8个百分点，其他资金中的定金及预收款比重下降了6.3个百分点（见表5）。

表5 2000～2006年房地产企业资金来源结构情况

2006年1～12月，房地产企业开发资金平均增长26.5%。其中，国内贷款平均增速高达47.1%；利用外资、自筹资金、其他资金平均增速分别为26.6%、25.4%、18.3%，其他资金中的定金及预收款平均增速首次出现负增长为-6.2%。资金来源增长情况见表6。

表6 2006年1～12月房地产企业资金来源增长情况

2.国内贷款主要集中在东部发达地区

2006年，东、中、西部地区房地产企业开发资金分别为18526.3亿元、4092.7亿元、4261.3亿元，占资金来源的