一 房地产业宏观调控“棋到中盘”，国内个人房贷爆发式增长宣告结束

（一）2006年房地产宏观调控政策回顾

1.2006年“国六条”与2005年“国八条”一脉相承，标志着中央政府对房地产业的调控“棋到中盘”

2006年5月17日，国务院常务会议通过了进一步调控房地产市场的六条措施，强调“切实调整住房供应结构”。5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》（国办发［2006］37号，简称“国六条”），细化国务院会议的有关要求。某知名券商对此的评价是“（房地产）调控政策的第二只靴子轻声落地”。不妨借此说法，房地产调控的第一只“靴子”，可以理解为国务院办公厅转发的建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号，以下简称“国八条”）。两只内容相近的“靴子”，落地的时间差仅为1年零20天，至少说明了两个问题：第一，甚至比杜甫“安得广厦千万间”的梦想还早，房地产业自古以来就不仅仅具有纯粹的经济学意义，尤其是在当今的宏观调控之下，房地产被赋予了更多的政治学况味。引用官方的说法，就是房地产业不但是“我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”，而且与“实现全面建设小康社会的目标”息息相关，中央政府对此表明了不达目的誓不罢休的决心。第二，“国八条”对抑制国内房地产投资过快增长和维持长三角地区房价稳定方面取得了较好效果，但对包括住房结构调整在内的“房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决”，2005年以来，北京、广州、深圳及一些二线城市快速上涨的房价也促使更为有力的措施出台。

与“国八条”相比，“国六条”承担了更多使命。从调控目标看，“国八条”的关键词只有一个——“稳定价格”，而“国六条”的关键词增加到了两个——除了“稳定价格”之外，还有“调整结构”，且调整结构成为主要目标，稳定房价则成为次要目标。从部门协作看，“国六条”增加了监察部和国家统计局两个部门。国家统计局的增加并不意外，因为自宏观调控以来，政府各部门发布的房地产统计信息相互矛盾，房地产业实际发展情况几乎成了数字游戏，公众包括决策者都被搞得一头雾水、莫衷一是；而监察部的加入则意味深远：中央政府已经明白仅通过道德感召难以使地方政府在调控方面做出实质性努力，而不得不借助行政监察手段约束地方政府的作为。

在改善住房供应结构方面，与调控重心的转向相对应，“国六条”做出了具有明确目标的规定：一是明确设定了两个“70%”，即中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%，新审批、新开工的商品住房项目中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）的面积总和不得低于开发建设总面积的70%；二是改变国有土地使用权的拍卖方式，舍弃价高者得的单一方式，改为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；三是打击开发商囤地、囤房行为，强制性规定商业银行不得接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物。在抑制商品住房需求方面，“国六条”中具有明确目标的措施包括：一是抑制大户型需求，将套型建筑面积在90平方米以上的个人住房贷款首付款比例从原来的20%以上提高到30%以上；二是抑制二手房过度投机，将二手房交易全额征收营业税的时间从两年延长到五年；三是严格控制被动性住房需求，2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。

从整体看，“国六条”比“国八条”的调控目标更为准确，可执行性更强。在人民币中长期升值预期强烈、人民币资产面临价值重估、银根偏松导致流动性泛滥、地方经济增长仍严重依赖房地产投资拉动的大背景下，确保调控成功的最关键的因素就是加强地方政府的执行力。但从2006年全年情况看，地方政府对宏观调控政策的执行距离中央政府的要求尚存在不少差距。^[1]

2.人民银行两度上调贷款利率，个人住房贷款利率随之走高

为控制固定资产投资增速，防止经济过热，2006年4月28日和8月19日，央行分别上调人民币贷款基准利率各0.27个百分点。虽然加息不是专门针对房地产业，但作为固定资产投资重头，房地产市场所受影响首当其冲。两次加息之后，五年期以上贷款利