一 2000～2006年办公楼和商业营业用房状况

（一）办公楼和商业营业用房投资状况

1.投资规模不断增加

2000～2006年，办公楼和商业营业用房投资额持续增加。2006年办公楼和商业营业用房投资同比分别增长21.0%和15.0%，二者占全部投资的比重分别为4.8%和12.1%，2006年办公楼和商业营业用房投资额分别是2000年的3.1倍和4.0倍。办公楼投资增速2000年为负增长，2001年为一位数增长，其他年份均保持两位数增长，在17.0%～33.4%之间；商业营业用房投资增速比较稳定，保持在15.0%～39.5%之间。商业营业用房平均增速高出办公楼平均增速9.1个百分点（见表1）。^[1]

2.投资模式分析

办公楼及商业营业用房一般来说资金占用周期较长，所以在资金的筹集上属于长期筹资。办公楼及商业营业用房取得的投资模式和其他用途的房地产类似，主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等为辅助方式，后者使用相对较少，并是需要一定条件的融资渠道。融资渠道狭窄，这不仅是办公楼及商业营业用房等商业房地产存在的问题，也是我国目前融资市场存在的问题，这种问题在短期内很难从根本上改变，是不争的事实。从宏观上来看，办公楼及商业营业用房资金的关键不是资金的供给，而是融资渠道和金融工具的创新。近期获取资金方式仍然以银行信贷为主，即银行贷款仍是主要的渠道。虽然相关政策对银行贷款进行一定的限制，但是由于当前其他渠道并不是十分畅通的情况下，银行贷款仍将会是获取资金的主要方式。如何建立以银行为主要渠道的多元化融资方式，即间接与直接融资渠道并用是未来发展的主要方向。现在房地产信托、基金等发展较快，对拓宽办公楼及商业营业用房等商业房地产将发挥一定的作用。

表1 2000～2006年办公楼和商业营业用房投资完成额

3.资金来源方式

由以上分析可以看出，房地产企业的资金来源主要有国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金（见表2）。最主要的资金来源方式是银行信贷融资，这种融资方式比较可靠、安全。其次是股票与债券等金融工具方面的融资，这种融资方式需要公司的信誉较好，融资方式相对而言比较专业，可以筹集到一定的资金，以便更好的发展房地产企业。外资融资是最近两年比较热门的一种融资方式，外国企业的进驻从某种程度上帮助了企业的发展，特别是中小型的企业，当然大型企业也和外企有合作项目。

表2 2006年房地产企业资金来源情况

（二）办公楼和商业营业用房开发状况

2006年，全国办公楼施工面积为7366万平方米，同比增长11.3%，其中新开工面积为2109万平方米，同比增长26.2%。全国办公楼竣工面积1336万平方米，同比下降5.7%。从东、中、西部地区看，办公楼施工面积分别为5205万平方米、1010万平方米、1151万平方米。同比分别增长12.8%、10.4%、5.7%；其中新开工面积分别为1437万平方米、324万平方米、348万平方米，同比分别增长35.4%、-2.5%、25.4%。东、中、西部地区办公楼竣工面积分别为930万平方米、202万平方米、205万平方米，同比分别下降-0.3%、-1.5%、-26.5%（见图1）。

图1 2006年办公楼开发规模与开、竣工面积情况

2006年，全国商业营业用房施工面积为23486万平方米，同比增长12.2%，其中新开工面积为8316万平方米，同比增长8.3%。全国商业营业用房竣工面积5901万平方米，同比增长0.2%。从东、中、西部地区看，商业营业用房施工面积分别为12641万平方米、5129万平方米、5715万平方米。同比分别增长14.6%、13.0%、6.7%；其中新开工面积分别为4228万平方米、2165万平方米、1923万平方米，同比分别增长9.7%、12.8%、0.9%。东、中、西部地区商业营业用房竣工面积分别为3083万平方米、1308万平方米、1510万平方米，东部地区同比增长8.8%，中、西部地区分别下降-8.5%、-7.1%（见图2）。

图2 2006年商业营业用房开发规模与开、竣工面积

（三）办公楼和商业营业用房销售状况

1.商业地产的区域差异

房地产本身具有较强的区域性，商业地产也有此特征。按东、中、西部地区来划分三大区域。2006年，东部地区、中部地区、西部地区办公楼销售面积分别为917.9万平方米、131.2万平方米和156.5万平方米，同比增长11.9%、-21.6%、-7.3%，东部地区为正增长，中、西部地区均为负增长；东部地区办公楼的销售额为881.4亿元，远远高于中部地区和西部地区，东、西部地区同比增长21.6%和8.3%，中部地区同比下降-18.0%。商业营业用房销售面