在本专题的研究中，笔者根据房地产市场的基本原理，从阐述租赁市场的一些基本特性开始，对不同产品不同地域市场进行分项研究，以期展现给读者一个较为全面、客观的实际市场情况。同时为了给持续研究提供一个统一的标准，本文主要以国家统计局的数据及中房指数作为主要参考数据。

一 房地产租赁市场的定义

房地产市场的分类方式有多种，按照交易层次划分，可以分为一级市场、二级市场、三级市场；按照交易客体不同，又可以划分为土地市场、住宅市场、写字楼市场、商业市场等。其中房地产交易的三级市场主要是指房屋、土地的再交易和租赁市场。

房地产租赁市场是房地产三级市场的组成部分之一。房地产租赁是指土地、房产的所有者通过出让房地产的使用权获取租金收入的交易行为。房地产租赁市场的主体是房地产的所有者和承租者，客体包括土地、住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等所有房地产交易产品。

目前我们常说房地产租赁市场主要包括普通住宅租赁市场、高档公寓租赁市场、别墅租赁市场、写字楼租赁市场及商业租赁市场。本文将仅就商品房租赁市场包括普通商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商铺进行分析，而土地、廉租房及公房等房地产领域的租赁主要与国家政策有关，不是本文的研究对象。

二 房地产租赁市场的基本特征

房地产租赁市场由租赁主体和租赁客体构成。主体主要是指房地产产权所有人和使用权租赁者，即出租方和承租方，既可以是自然人，也可以是法人。客体主要是指土地、住宅、写字楼、商铺等交易对象。房地产租赁市场既受主体主观因素影响，也受客体的物理特性和功能特性影响。

（一）租赁市场供给分析

1.供给来源

从目前国内的房地产租赁市场实际情况看，租赁市场的供给主要来源于以下几方面。

（1）原住民所有的私产房，由于住房条件的改善或子女的“离巢”等原因而空闲的部分。

（2）企业自建的公房或其他受土地性质所限只有使用权、仅能用于出租的房产。

（3）房地产投资者个人或企业所有的、通过租金实现投资回报的商品房。

（4）房地产开发商作为自有资产只租不售的商品房。

（5）企业自建的办公楼、厂房等。

2.供给特征

受房地产自身特性及供给来源影响，房地产租赁市场供给有以下几个特点。

（1）房地产市场供给的变动具有刚性特征，对市场需求、租金变动等因素的敏感度极低。

（2）正是由于供给的刚性特征，房地产租赁市场供给的变动总是滞后于需求的变动。

（3）租赁市场的供给增加量主要来源于二级市场的新开发量，供给增加也意味着房地产投资者数量的增加，因此租赁市场供给增加往往伴随着二级市场的需要增加和价格上涨。

（4）由于房地产本身具有的使用功能和地产保值增值的经济特性，当租赁需求减少时，租赁供给可能发生功能转变，进入二手房交易，或空置下来，从而使租赁市场价格保持稳定。

（二）租赁市场需求分析

1.需求来源

租赁市场的需求主要来源于以下几方面。

（1）因经济发展而形成的农村人口向城市的转移，或因旧城改造而产生的拆迁过程中的居住需求。

（2）异地务工人员。

（3）大型企业分支机构或政府驻外机构及其工作人员。

（4）因家庭结构变化而产生的居住需求，比如子女独立、夫妻离异等。

（5）因上学、考试或短期培训而产生的短期居住需求。

2.需求特征

首先，房地产租赁需求主要受区域经济环境及特征影响，相对于房地产市场供给来说，也具有刚性特征，对市场供给变化、租金变动等因素的敏感度不高。

其次，房地产租赁需求受经济及文化等因素的影响，具有明显的季节性特征，一般呈现出有规律的淡、旺季。比如，受企业经营、结算等影响，年终一般都是写字楼等办公物业的租赁高峰期。而春节期间，由于大量外出务工人员的“回巢”，往往是住宅租赁的淡季。

第三，租赁需求受主体收入影响较大，会因收入的增加或减少而调整需求内容，或转租为购。

（三）租赁市场对房地产市场整体走势的影响

从以上租赁市场供给与需求的特征分析可以看出，租赁市场的供给主要来源于对房地产的投资型购买或开发行为。当租金的市场水平不足以支撑投资型购买的预期回报时，投资者将可能撤出。同时，当租金下降到一定水平，使租金售价比足够小，或房地产价格涨到个人收入难以支撑时，自住型购买需求也可能转化为租