随着我国居民收入水平的不断提高，二手房买卖、房屋租赁等房地产交易业务不断增多，房地产市场更加繁荣和活跃。众多的房地产经纪机构为我国房地产市场的蓬勃发展做出了重要贡献。政府的监管与调控、行业组织的自律和推动、经纪机构的摸索与努力，共同推进了我国房地产经纪行业的完善和发展。

2006年对我国房地产经纪行业来说又是“大刀阔斧”的一年，政府管理部门在巩固2005年取得的成果的基础上，进一步加大整顿规范力度，对房地产交易市场的秩序进行专项持续整治，发布了《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》。这些政策的出台和措施的实施，使得我国房地产经纪行业日趋规范，洗牌效应开始显现。

一 目前我国房地产经纪业的构成

（一）经纪机构的数量和规模

据不完全统计，目前全国房地产经纪机构有5万多家（包括居间和代理），随着房地产经纪市场的日趋规范，房地产经纪机构的发展总体上呈现出立品牌、扩规模的趋势。在2006年9月17日召开的“2006年中国房地产经纪百强企业研究成果发布会暨第三届中国房地产经纪百强企业家峰会”上，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构共同组成的中国房地产TOP 10研究组的研究结果显示：从二手房、租赁市场的成交总额来看，我国百强房地产经纪企业已在国内占据了50%以上的市场；从经营收入来看，2005年百强房地产企业平均经营收入为2387.22万元，其中1000万以下的占34%，1000万～4000万元的占43%，而4000万元以上的占23%；同时百强房地产企业跨区域扩张具有较强的优势，平均进入3.2个城市，门店数量由2004年的40个提高到2005年的43个，比2004年增长了7.5%，见图1、图2和图3。

图1 2003～2005年百强房地产经纪企业经营收入结构

图2 2005年百强房地产经纪企业经营收入分布

图3 2003～2005年百强房地产经纪企业门店数量分布

（二）从业人员的数量和素质

在2006年10月举办的全国房地产经纪人执业资格统一考试中，2170人通过了该次执业资格考试。截至2006年底，全国房地产经纪人执业资格统一考试已举办了5次，全国考试合格、取得房地产经纪人执业资格的有29492人，其中获准注册的有16466人，房地产经纪人的队伍不断扩大，各年累计人数见图4。

图4 2002～2006年累计取得全国房地产经纪人执业资格的人数

据不完全统计，房地产经纪行业的从业人员已过百万，但取得全国房地产经纪人执业资格且获准注册执业的尚不足两万人，且从总体来讲房地产经纪从业人员的素质良莠不齐，这极大地影响了整个行业的健康发展和诚信建设。因此房地产经纪人执业资质的管理和执业素质的提高仍面临着艰巨的任务。

（三）经纪机构的组织模式

目前我国的房地产经纪机构主要有四种经营模式：单店模式、直营连锁模式、加盟连锁模式、直营连锁和加盟连锁的混合模式。

单店模式一般店面较小，人员较少，仅服务于自己所在的社区。居民小区附近的小房产信息部是此类模式的典型代表。

直营连锁模式是房地产经纪机构运用自有资金建立连锁店，对各连锁店实行统一管理，具有完全的经营决策权。经纪业务直接在连锁店中展开，房源与客户信息在企业内部实现信息共享。这是目前我国大多数已形成一定规模的房地产经纪机构采取的主要扩张模式，例如北京的我爱我家、天津的顺驰置业、上海的上房置换、杭州的金丰易居等都采用此种模式。

加盟连锁模式是将房地产经纪机构自身的品牌和管理模式以授权的方式授予加盟者，加盟者缴纳加盟费和保证金后使用该品牌运营，加盟店拥有独立的经营管理权并自负盈亏。此类模式的核心主要是无形资产的扩张，如来自美国的21世纪不动产。

采用混合模式的房地产经纪机构中，有的以直营连锁为主，同时吸收加盟店，该类经纪机构一般处于加盟扩张尝试阶段；还有的直营、加盟并行发展，二者各占50%，采用此类模式的经纪机构一般都具有国际背景，在局部细分市场上有较强的品牌影响力。

房地产市场的日益活跃，为采用各类模式发展的经纪机构提供了良好的发展空间。各经纪机构立足于自身基础，抓住市场机会，在促使我国房地产经纪市场形成的过程中，各有所长地充分发展。

二 2006年我国房地产经纪行业发展特点回顾

（一）政府整顿促进行业健康发展

进入2006年以来，政府在2005年整顿规范房地