一 城镇合作建房源于“住房解困”

党的十一届三中全会以前，全国城镇人均住房面积只有3.6平方米，被称为“爆炸性的社会问题”。党的十一届三中全会以后，在邓小平“建设住宅可以公私合营，可以民建公助，也可以私人自己建房”的思想指引下，城镇单一的住宅建设投资体制被打破，出现了多种渠道、多种形式的住宅建设投资新体制。温州市就是一个很好的例子。在此之前，温州市工业基础薄弱，经济发展迟缓，职工居住十分困难。“日求三餐易，夜求一宿难”，就是对当时住房难的真实写照。仅1980～1995年，温州市就组织了282个单位参加集资合作建房。其间，分四批，汇集社会闲散资金2165万元（比该市前30年住宅总投资还多160万元），建住宅12.3万平方米，为2695户职工解决了住房困难。温州市集资合作建房的经验是：发挥了国家、地方、企业、个人四个方面的积极性，体现了国家、企业、个人三个方面的合理负担，大大加快了住宅建设步伐，使广大职工摆脱了住房难的困境。温州市的做法在全国引起了强烈反响。随着改革开放的不断深入，集资合作建房不仅得到推广，而且有了延伸。这种延伸的方式，就是以住宅合作社的形式，开展集资合作建房。1986年，我国的住宅合作社在上海诞生，这就是上海新欣住宅合作社。上海新欣住宅合作社成立之初，由于国家尚无有关法规，地方政府不同意减免有关税费，老城区的土地再开发费用很高，合作住宅的价格因超过了低收入社员的经济承受能力，致使已经入社的社员纷纷退社。这一情况引起了玩具公司的主管部门上海第二轻工业局的高度重视。于是，在1987年上海第二轻工业局把新欣住宅合作社扩大组建为全系统的住宅合作社——上海市工联住宅合作社。此后，武汉市常码头住宅合作社、昆明市马洒营住宅合作社、沈阳市大东区职工集资合作建房联社先后成立。

二 政策支持，使合作建房得以发展

党中央、国务院关心合作建房的发展，在住房投资体制、土地、规划、计划、金融、财政、税收等方面，都以明确的政策精神予以支持，主要体现在以下的相关文件之中。

（1）1988年2月15日国务院《关于在全国城镇分期分批推行城镇住房制度改革实施方案的通知》（国发［1988］11号文件），其中明确指出：“暂时没有进入改革行列的城镇，要积极创造条件，先实行新房新租、旧房超标准加租以及集资建房、组织建房合作社等单项改革。”

（2）1989年2月8日《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发［1991］30号）中指出：“住房建设应推行国家、集体、个人三方共同投资体制，积极组织集资建房和合作建房，大力发展经济适用的商品住房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题，各级人民政府要在用地、规划、计划、材料、信贷、税收等方面给予扶持。”

（3）1991年11月23日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知》（国办发［1991］73号）《意见》中指出：“住房投资和建设体制的改革，就是把现行由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房，特别是结合‘解危’、‘解困’进行的集资、合作建房。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门应该积极配合、支持，通过减免税费等扶持政策，努力降低建房造价。要正确引导和改革现行房产开发的建设体制，确立政府对住房价格的有效调控和制约机制。要形成指令性和指导性计划相结合的住房建设计划管理体制，除指令性计划安排的住房建设外，对个人集资与合作建房的部分可以不受规模的控制，实行指导性计划。”

（4）1992年2月14日，国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局印发了《城镇住宅合作社管理暂行办法》（建房［1992］67号），共六章三十条，对城镇住宅合作社管理进行了较为全面的阐述。

（5）1992年6月11日，财政部印发了《关于住房制度改革中财政税收政策的若干规定》（［1992］财综字第106号），免征国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金（以下简称“两金”）的资金包括了政府、企业、行政事业单位和个人以集资合作建房等形式筹集的住房建设资金。从当地房改之日起，各企业、行政事业单位和住房合作社新建