以房地产为重点之一的宏观调控持续了三年，2005年和2006年上海取得了一定的成效，主要表现为房地产投资、商品房价格、成交量等指标趋向稳定，但同时，产品结构矛盾、区域结构矛盾等仍是突出问题。2007年在继续调控的基础上，上海房地产市场将更理性地发展。

一 近年来上海房地产发展的背景

1.全球资本过剩，世界各国房价上涨

近年来，全球GDP的增长率约5%，为30年来全球经济最好的一段时期。自纳斯达克股市泡沫破灭，全球出现了资本市场转向能源、金属期货、房地产等要素资源投资领域的局面。2000年以来全球范围内的低利率政策，促使“货币泡沫”增大，美国巨额贸易逆差带来了美元发行泛滥，日本经济复苏而采取了数量性货币政策。据国际货币基金组织推测，目前国际游资的规模大约在7万亿美元左右。美联储两年内17次加息，仍未有效抑制投资热潮。全球的房地产价格出现了普遍上涨，过去3年中，发达国家房地产总体增值约20万亿美元，而在1997～1999年间，仅增值10万亿美元。在发达国家中，2005年西班牙房地产价格升幅最大，比上年同期上涨17%。美国、法国和瑞典的房地产市场仍在继续升温。美国房地产平均价格比上年同期上涨13%，半数以上州的房价都在以两位数增长，而加州和华盛顿特区的房价涨幅更是超过了20%。

中国的房地产市场还面临人民币升值预期拉动房价的问题。理论上讲，一个国家的币值上升直接导致资产价格的上升，房地产作为不动产则无疑是受影响最大的。因为人民币升值意味着国内经济整体向好，人民币的升值将大大提高外资和内资对房地产的需求。这些资金在流入房地产市场后，以资产形式保有便可享受人民币升值所带来的资产升值的收益。人民币的升值尤其对中高档房的影响非常积极，中高档房产的价格上涨也会从侧面拉动整体房价的上涨。上海作为中国经济最发达的城市之一，是外资关注的热土地。

2.上海的经济社会基础良好，市民置业意识强烈

上海按照2020年总人口2000万左右规模控制。中心城区将控制在800万人以内，贯彻“双增双减”方针，推进人口疏解、功能提升、环境改善和景观优化；继续加快浦东的功能开发；郊区实施“三个集中”，依托大交通和大产业支撑，充分发挥郊区城镇在人口集中、产业集聚、土地集约利用中的重要作用，集中力量建设新城，规划形成若干个城市功能完善、产业结构合理、2010年人口规模在30万以上的新城；结合市级工业园区和高速公路节点、轨道交通站点，充分利用各城镇的历史基础和发展优势，加快推进试点城镇建设，稳步发展中心镇和一般镇，形成一批相对独立、各具特色的小城镇。

上海是国内经济最发达的城市之一，经济总量连续保持10%的增长。“十五”期间，上海的基础设施投资总额高达3272亿元，并以年均14.75%的速度增长。仅用于市政、公共设施的投资总额就达1870亿元，用于园林绿化的总投资也达到129亿元。目前上海的绿化覆盖率37%，在全国达到较高水平。上海人口密度全国第一，但市政建设人均水平相当高。2005年末，上海城市人均道路面积15.4平方米，人均公共绿地面积11.01平方米，处于全国前列。

目前上海已开通的轨道交通线有5条，营运长度147.78公里，年客运量6亿人次。2006～2010年，上海将新建10条轨道交通线，新建389公里，总运营里程达510公里。

上海人口总量大，增长速度快，外来人口多。目前上海常住人口1778万人，近年来年均增长1.62%。外来人口438万，并且有进一步增加的趋势。2005年上海城镇居民的人均可支配收入达18645元，在全国列三甲之内，消费能力相当强。

上海目前正从工商业中心城市转变为经济中心城市，以服务型经济为主。上海将建设成为现代化国际大都市和国际经济、金融、贸易和航运中心。上海的经济水平和发展前景都相当好，优秀的城市建设水平、较高的人均收入都是房地产发展的基础。一直以来，上海居民的置业意识非常强，目前居民的人均居住面积在国内处于较领先水平，但居民对改善型住房需求还是很大。

3.上海较早出台了多项调控措施

上海房价在全国较早上涨，调控也较早开始。早在2003年上海就取消了购房退税、蓝印户口等优惠措施。2004年开始了一系列的调控，如3月24日制订商品房销售合同网上备案和登记办法，4月26日规定了“期房限转”；6月7日公布了《上海市土地储备办法》。2005年1月18日明