一 2006年广州房地产市场运行特征分析

经历了2005～2006年的房地产宏观调控，广州的房地产市场仍然可以用“平稳”二字来描述。这种平稳不仅体现在市场走势没有出现剧烈的大起大落上，更体现在广州市民和房地产开发商平和的心态上。这种平和的心态或许正是由于其经历过1992年以来房地产市场的大起大落，因此即使市场价格有所波动，也不会引发公众心理的强烈反应；这种平和的心态也正是近年来广州的房地产市场相对来说波动较小的主要原因，使得广州市民少有追涨杀跌的不理性行为。

2006年，广州房地产市场总体运行平稳，交易行为理性而活跃，各类房屋价格在一定幅度内稳定向上。房地产投资继续保持理性增长，并且在投资方向、资金来源上更加多元化。

在土地一级市场，政府继续加大土地供应的力度。2006年5月，国家针对房地产市场的新一轮调控政策出台后，为了在下半年的土地出让中贯彻执行“在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价”的土地出让政策，更好地发挥土地的调节作用，广州在土地出让的具体形式上进行了一系列的探索。与此同时，政府继续加大处理闲置土地的力度，大量闲置土地被政府依法收回，重新进入土地一级市场。

新建商品房供应量与2005年同期相比有一定程度的下降，但新建商品房的交易登记量持续增长，市场需求旺盛，市场交易活跃。

存量房市场在国家调控政策的影响下，仍基本保持平稳发展的势头。总体上来看，从2006年初到5月宏观调控政策出台，再持续到7月份，广州房地产市场基本处于涨势，成交量持续放大，房价稳中有升。到8、9月份，新政的作用开始显现，广州房地产市场的签约面积和成交均价有所回落，其中二手房市场受到的影响较大。但到了“十一”黄金周前后，市场明显走出观望阶段，交易登记面积和成交均价开始回升，广州房地产市场稳健成熟的特征再次显现。

（一）房地产投资增长幅度较大，占全社会固定资产投资总额的比重基本不变

2006年1～3季度，广州全社会固定资产投资完成1014.98亿元，同比增长15.5%。在全社会固定资产投资持续增长的背景下，广州房地产投资也继续保持增长，房地产投资总额达到336.69亿元，并且增长幅度大为提高，由2005年的6.5%大幅上升到17.3%（见表1）。但房地产投资占全社会固定资产投资的比重基本保持不变，由上年同期的33.4%略降为33.2%。这主要是因为随着广州城市化步伐的加快，政府加大了城郊地铁、高速公路、卫星城等的建设，在城市基础建设上的投资加大了。

表1 广州历年房地产投资变化情况

虽然房地产投资大幅增长，但2006年1～3季度广州房屋施工总面积只比2005年同期增长了3.95%，为4468.81万平方米。

（二）宏观调控影响土地市场，土地供应政策不断创新

1.政府加大土地供应，土地出让进度深受宏观调控的影响

根据2006年5月广州国土房管局公布的《2006年广州市经营性国有土地使用权公开出让计划》，2006年广州经营性用地计划出让82幅地块，总用地面积850.933万平方米。其中市八区（天河区、越秀区、荔湾区、白云区、海珠区、黄埔区、番禺区、花都区）计划出让地块50幅，总用地面积197万平方米，总建筑面积449万平方米。

在地域分布上，计划出让地块集中于天河区（10幅，其中珠江新城8幅，计划出让面积13.2万平方米）、海珠区（8幅，其中琶洲地块5幅，计划出让面积27.3万平方米）、白云区（9幅，其中金沙洲8幅，计划出让面积69.5万平方米）、番禺区（4幅，计划出让面积22.4万平方米）和大学城地块（15幅，计划出让面积22.5万平方米）。

在规划用途上，仍以住宅为主，计划出让住宅用地43幅，用地面积707.616万平方米，占计划出让地块总面积的83.16%；其次为商业用地和办公用地，出让地块和面积分别为17幅、75.4万平方米和13幅、42.5万平方米，所占比例分别为8.86%和4.99%。

回顾前两年的情况，2004年，广州首次编制了《2004年广州市经营性国有土地使用权出让计划》，全年共计划出让25宗地块，合计用地面积100.41万平方米，总建筑面积251.23万平方米；而全年实际出让国有土地使用权仅9宗，总用地面积11.30万平方米，总建筑面积36.68万平方米。2005年广州原八区计划出让29宗土地，总用地面积110万平方米，总规划建筑面积309万平方米；连带首次纳入广州国有土地出让计划的番禺区和花都区，全市实际计划出让32宗地块，合计用地面积