房地产市场的持续健康运行是国民经济发展和社会安定团结的重要影响因素，也是构建“和谐深圳”和“效益深圳”的基础。2005～2006年深圳市政府在国家《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发［2005］8号，即“国八条”），《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号，即“新国八条”），《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》（国办发［2006］37号）即“国六条”等宏观调控政策的指引下，在以往出台的一系列打击违规炒房、遏制商品房价格上涨过快的政策基础上，继续严格监控并引导房地产市场走势，先后颁布了一系列用以规范市场、稳定房价的政策措施，并在全国率先出台了“国六条”实施细则、《深圳住房建设规划（2006～2010）》等地方政策法规，力求在深圳“十一五”开局之年营造稳定、和谐的房地产市场发展环境。

2006年深圳房地产在宏观调控政策作用下，房价增长过速得到初步控制。但和全国其他城市相比，深圳房价及其增长率仍过高。国家发改委和统计局公布的统计结果显示，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.5%，深圳的涨幅为10.2%；二、三、四季度深圳则分别以14.4%、12.3%和11.8%的涨幅高居榜首。与涨势明显的一手房市场相比，深圳二手房市场在2006年表现出了相对较强的政策敏感性和信息反馈性，曾一度出现了“价涨量跌”、“价跌量跌”、“价跌量涨”、“价量均衡”等波动。

鉴于二手房市场是房地产市场的重要组成部分，其稳定发展既是房地产业进入理性运行时期的标志之一，也是促进住房梯级消费格局形成的重要环节，因此监控并研究二手房市场运行状况，不仅有利于以小见大地把握房地产市场的整体运行情况，而且有利于深入了解不同收入人群的住房结构需求，为建立完善的城市住房保障体系提供依据。深圳市场经济起步早，市场体系相对健全，二手房市场发育比较成熟，近两年更是发展势头迅猛，二手房交易在商品房交易中的比重已达到50%左右。本文在全面回顾深圳房地产大盘年度走势的基础上，重点对二手房市场成交量、价格走势、成交类型、房地产经济运营情况等做出了分析，力求更准确地概括2006年深圳房地产市场的走势特点，更客观地总结宏观调控政策的执行效果，以及更合理地预测2007年市场发展的趋势。

一 2006年深圳房地产市场总体运行情况分析

和2005年一样，2006年仍然是政府对房地产市场持续实施宏观调控的“政策年”。在各级各类宏观调控政策的引导下，深圳房地产市场已经从过快过热的发展局面逐渐趋于稳定，房地产市场存在的违法违规行为得到了有效遏制，房地产市场观望气息较以往更加浓厚，房地产市场的发展正在趋于理性。

（一）房地产开发投资比重趋于稳定，建设规模有所下降

如图1所示，2006年全市累计完成房地产开发投资460.68亿元，同比上涨8.7%，改善了2005年房地产投资增幅为负的局面；但是从房地产投资占全社会固定资产投资比重来看，2006年房地产投资占全社会固定资产投资额的比重是36.21%，几乎与2005年持平，近几年房地产投资比重逐年递减的趋势没有明显改变。而从商品房建设规模情况看（如图2），2006年深圳商品房施工面积3205.34万平方米，同比下降6.1%；商品房竣工面积670.51万平方米，同比上升2.2%；商品房新开工面积710.25万平方米，同比下降38.4%。商品房建设规模表现出明显下降的特点。这表明宏观调控政策已对房地产市场产生了影响，房地产开发节奏放慢，投资出现了减速和观望的态势。投资观望和建设规模下降是为房地产行业降温的有效手段，可在一定程度上缓解由于行业过热而带来的炒楼、囤积房屋等投机行为；但同时，房地产建设规模的下降将直接导致市场供应量减少，引起由于供求关系紧张而产生的房价过快上涨问题。

图1 深圳房地产投资及其占全社会总投资比例（2002～2006年）

图2 深圳商品房建设规模情况（2002～2006年）

（二）新建商品房供销量下降，存量商品房需求明显提高

2006年，全市商品房批准预售面积累计为807.27万平方米，同比下降9.74%（如图3）。住宅、办公楼和商业用房的面积比重为86.1%∶4.3%∶9.1%，与2005年三者的比重79.6%∶4.5%∶11.7%相比，住宅的供给比例明显提高，而办公楼和商业用房的供给比例相对减少。从三类地产供给的绝对数量来看，住宅批准预售面积694.57万平方米，同比