一 房地产企业的成长

我国房地产产业已经发展成为国民经济最重要的产业之一，2006年投资规模近2万亿元，拥有企业近6万家，从业人员150万，年销售面积6亿平方米，年销售额超过2万亿元。房地产产业已经和汽车产业一起成为我国新时期消费结构和产业结构变化的动力，成为名副其实的支柱产业。

我国房地产产业产生伊始，投资额和销售额就保持极高的增长幅度，快速跨越了产业增长率10%以内的形成期，进入了成长期。高速的发展使产业成长过程中分化、派生、融合与扩张同时发生，产业内企业的初级一体化、垂直非一体化、专业化、垂直一体化现象共存，呈现出纷繁复杂的格局。

我国房地产产业经历了短暂的初创阶段后，形成了以房地产开发公司为主的组织体系。这时的房地产产业对整个经济系统来说还是陌生的，企业只能凭借自身的力量进行项目的全部工作：依靠自己完成市场调查、产品定位、规划构思、财务分析和编制设计任务书，凭借自身的力量组织项目的征地、拆迁、委托设计和施工，开发公司的工程部实施项目进度控制、质量控制和资金控制，成立自己的销售团队进行项目宣传推广和销售，进而成立自己的物业管理部负责项目的运营管理和维护。尽管企业是全能型的，但普遍规模小，专业人员不足，管理机制不健全，房地产企业在产业形成初期依靠这种初级垂直一体化模式运营。

产业发展推进了专业化分工，分化出了房地产咨询公司、房地产财务公司、拆迁公司、监理公司、销售公司、物业管理公司；派生出了房地产投资公司、房地产评估公司、房地产广告公司、房地产策划公司、房地产法律服务产业以及专职于房地产产业的媒体；出现了房地产经理人职业、房地产估价师、房地产咨询师、房地产律师、房地产广告人和房地产策划师，专业化分工使我国的房地产产业走上了垂直非一体化的专业化分工道路。目前我国房地产产业已经形成了包括房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的、有相对完整的专业化分工链条的、在整合各种资源基础上依靠建筑业进行房屋生产的服务性产业。

在专业化分工的基础上，2002年以来，我国房地产产业主要环节的集中趋势日见明显，作为产业主角的房地产开发表现尤其突出。部分开发企业在扩大规模的基础上，成本有效降低，快速实现升级，在产业中的地位得到迅速加强，成为产业中的主体。这种趋势使房地产开发企业出现了两种类型的分化，一类是向持续、高效的大型企业发展，在获得土地及资金要素上占得先机，同时高效利用土地和资金要素，在完善企业管理和运行机制的基础上，致力于企业形象和品牌建设，兼顾自身利益和社会效益，谋求长远发展。它们是产业集中的主角，是产业进步中先进力量的代表，但它们的发展有走向寡头垄断的趋势。另一类是以开发独立的项目为主，小型开发企业。这类企业在我国目前的房地产产业内为数众多，它们自有资金比例普遍较低，资产负债率偏高，市场力量较弱，由于受到土地和资金要素的制约，只能以获得单个项目的最大利益为目标，短期行为严重。尽管这类公司存在诸多不足，但是它们却蕴藏着企业升级的可能和潜力，是制约产业过度集中的有效力量。我国的房地产市场还处于需求压力长期偏大、产业正在成长的阶段，保护市场竞争力量和鼓励实现规模经济同样重要。

二 房地产企业的扩张

我国房地产产业扩张的源动力是需求拉动。国民收入水平和消费能力的持续提高刺激了住房消费需求，经济高速增长带动了对非住宅产品的需求。双重的需求增长拉动了房地产产业的扩张，导致生产要素投入增加，产业规模快速增长，这种扩张是整个产业链的扩张，引发要素市场的重新配置。

我国目前房地产产业外延式扩张的主要方式是地域空间扩展和资本模式升级。我国房地产产业起步于特大城市，导致房地产的投资和生产过多集中于特大城市，特大城市的经济增长也较多依赖房地产。特大城市吸引了大量的房地产资本要素，但土地供给相对稀缺，导致房价升高和泡沫化威胁不断加剧。与特大城市相比，我国中小城市房地产开发空间广阔，在特大城市土地要素门槛渐高的情况下，房地产产业必然向其他城市扩张，使资本要素向其他城市流动，带动房地产地域间协调发展。这种扩张有利于改善更多城市的面貌和基础设施条