住房产品市场是房地产市场的重要组成部分，其健康发展关系我国经济社会发展与和谐社会建设大局，是当前我国经济社会发展过程中的一大热点、难点问题。市场供应结构单一、制度缺陷和市场供应主体错位是其存在的主要问题。当前迫切需求解决的一个基础性的制度设计问题就是切实建立涵盖廉租房、经济适用房、合作建房、商品房等多种房源的多元化住房供应体制，并制定科学合理的协调发展比例关系。

一 深化思想认识

住房产品的生产和分配是一个涉及范围广泛的社会需求和供应问题。社会人群是一个包括高、中、低收入人群的复杂系统，住房需求是一个包括高、中、低收入人群的多元化系统，需求决定供给，住房产品市场不是一个仅限于商品房的单一的局部市场，必须是一个既包括商品房市场，也包括经济适用房、合作建房、廉租房市场多元化发展的市场，只有这样，住房产品市场才是一个健全的市场。商品房主要是面向高收入人群，经济适用房、合作建房、廉租房主要面向中低收入人群。社会住房需求的多元化客观上要求必须要有与之相适宜的多元化市场供应相配套。同时在社会人群的有机构成中，高收入人群是少数，中低收入人群是大多数，住房产品自然需求的大部分是中低收入人群，少部分是高收入人群。同样，需求决定供给，社会住房供应的主体不应是商品房，而应是经济适用房、合作建房和廉租房。居者有其屋，是社会对政府的基本要求，政府要保障全民有房住，并不要求保障全民都能买得起商品房、拥有产权房。中低收入人群有房住，关系社会安定和谐。各国实践证明，商品房不能成为住房供应的主体，住房供应的主体应是面向中低收入人群的经济适用房、合作建房和廉租房，市场主体必须明确，不能错位。主体错位是个大问题。

20世纪90年代，我国取消了计划经济时代单一的福利分房、租房制度，取而代之的是较为单一的货币化分房、商品化住房供应制度。房地产市场既包括住房产品市场，也包括其他房地产产品市场。住房产品市场既包括商品房市场，也包括经济适用房、合作建房和廉租房市场。当前我国对住房产品市场认识上的一大误区就是把住房产品市场局限于商品房市场。随着经济发展，单一的商品房供应必然导致：一方面，少部分人钱越来越多，对商品房需求越来越高，房越住越好，商品房越卖越贵，却不关心房价；另一方面，大部分人买不起商品房，住不起好房，没房住，甚至租不起房，随着房价上升，越来越关心房价；同时，市场上相当一部分商品房即使卖不出去，也长时间空着，不会轻易降价。

商品房主要是解决高收入人群的住房问题，目前围绕对商品房开发、商品房房价、商品房成本、开发商暴利等进行的争论只是整个房地产市场发展过程中局部市场的问题，不是整个房地产市场宏观调控的主要目的，其宏观调控的根本目的是如何促进整个市场的健康发展。房地产市场是一个包含多个子系统的复杂的大系统，各个子系统的市场属性和发展规律各不相同，必须分别采取不同的宏观调控政策，才能收到较好的调控效果，不然效果不明显，甚至起到反效果。商品房房价主要由市场供求确定，只要市场需求刚性存在，房价就难以下降。开发商是商人，追求利益最大化是商人至高无上的追求。开发商对社会责任无刚性承担义务，开发商不会去关心整个社会的住房产品市场供应，不会关注大家是否有房住。开发商主要关注高收入人群这一消费群，不会关注广大中低收入人群是否有房住，是否买得起房。这是社会关注的问题，是政府关注的问题，是政府调控的目的。政府就是政府，是公众利益的维护者，必须要保障全民有房住。把住房价格调控寄希望于开发商的善良是不切实际的，寄希望于政府能大力调控商品房价格也不现实，由于政府对商品房调控手段有限，开发商对调控政策有较强的拆招能力，也不大可能收到预期效果。行政干预过大、过多、过强，反而可能产生不利于商品房市场健康发展的负面影响。宏观调控住房产品市场的目标是既促进商品房市场健康发展，又确保中、低收入人群的基本住房的供给，使住房供应主体逐步由商品房转化为廉租房、经济适用房和合作建房。对于商品房，政府调控的主要手段是如何有效地运用税率杠杆手段，市场调控的主要手段是如何从根本上分