《物权法》作为民法典的一个重要内容，1998年3月，起草工作正式启动，在多次公开全国征求意见基础上，历经全国人大四次审议，2006年将进入五审。从物业管理行业的角度看，《物权法》作为我国调整财产关系的民事基本法律，无疑是物业管理法制建设的又一重大进步，必将对我国物业管理行业发展产生基础性的、长期性的重要影响。因此，有人断言：“中国物业管理已进入了《物权法》的时代。”面对国家这一重要法律出台，作为物业管理人，我们不能不认真思索在即将到来的《物权法》时代，物业管理可持续发展必将面临的若干重大问题，从而未雨绸缪，与业内同仁共同推动我国物业管理的健康发展。

一 物业管理相关法规体系的全面整合与完善

通过解读《物权法》第四稿可见，《物权法》作为民法典的一个重要部分，规制的重点是权利归属及其保护，侧重于对业主的建筑物区分所有权的保护。首先，将物业管理活动的基本概念以法律形式予以确认，使得物业管理立法层次得以上升到法律高度；其次，还将《物业管理条例》确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度，上升到法律层面，提高了适用范围及效力等级。再次，在解决物业管理中单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性问题上，《物权法》（草案）明确规定了“少数服从多数”的原则。我们相信，《物权法》的公布与实施，必将使物业管理活动更加有法可依，从而更好地维护业主和物业管理企业的合法权益。

在《物权法》时代，物业管理面临的第一个重大问题就是，凡涉及建筑物区分所有权的国家立法、行政法规、部门规章、地方立法、地方规章，都必须进行清理，凡是违背《物权法》关于建筑物区分所有权的规定的，都必须废除，国家和地方都必须按照《物权法》的规定，制定和修改相关规范性文件，最终形成一个协调一致、完整呼应的物业管理法律体系。这个任务是艰巨的，工作量是巨大的，对物业管理长足发展的影响也是深刻的、广泛的。因此，各级政府主管部门、社会各单位以及物业管理涉及各方认真学习《物权法》，全面清理现有物业管理相关的政策法规，积极调整自身行为，适应《物权法》的要求，是摆在我们面前的第一要务。

二 物业管理商品观念的明确确立与强化

物业管理是商品，物业管理买卖是市场交换行为，有市场必然存在竞争。竞争是市场经济的基本特征，物业管理行业必须通过竞争机制提高物业管理服务质量。我国的物业管理从初期的“谁开发谁管理”，到公开实施物业管理招投标等，国家和地方一直致力于物业管理市场机制的建立和培育，致力于物业管理的法制建设。但从全国范围看，我国物业管理虽然经过了二十多年的发展，人们的消费观念也有了一些转变，但由于计划经济和福利分房的长期统治地位，物业管理法规的不到位，市场机制的严重缺失，致使旧有的、传统的后勤服务观念和意识依然根深蒂固。社会各界和业主对“谁受益谁付费”、“付多少钱，享受与付费水平质价相符的服务”及“根据自己的消费水平，选择相应的物业管理服务”的物业管理消费意识仍待进一步强化，物业管理的消费观念仍待进一步矫正。

审议中的《物权法》（草案）从法制角度强化了物业管理的商品属性和竞争规则，不仅明确了物业管理商品的概念，规范了物业管理交换双方的行为，还规定了业主可以自主选择物业管理的模式。这使得物业管理市场范围进一步扩大，由物业管理行业的局部范围扩展到社会各个产业领域，物业管理服务的竞争也由行业内的竞争扩展到更多主体参与的全社会、全方位竞争。无疑，这对我国物业管理行业的冲击是前所未有的，也是中国物业管理行业和业内人士无法回避的一个史无前例的考验。《物权法》的出台，是中国物业管理发展的一个新的里程碑，是我国物业管理商品经济法制建设的一次飞跃，无论是政府、社会还是物业管理交换各方，均应重新审视物业管理，摈弃旧有的和传统的物业管理观念，准确把握物业管理的商品属性和市场要求，厘清思路，调整自身，积极参与物业管理的市场竞争，在《物权法》和相关法律的规制下切实组织和开展物业管理相关活动。

三 物业管理基本概念、核心理论的全新诠释与构建

“业主”、“业主大会”、“业主委员会”以及“物业管理”等均是物业管