业主大会、业主委员会制度是物业管理七项基本制度的首要制度。业主大会、业主委员会制度对我国物业管理的运作模式、发展路径、发展方向等均有着基础性的重要影响。研究业主大会、业主委员会的基本概念和运作的基本环节，深刻理解立法原意，从认识上、思想上正本清源，进而以正确的认识指导实践运作，无疑是十分必要的。

一 业主概念的辨析

业主是物业管理活动中最主要的主体之一，正确界定“业主”的概念不仅直接关系到业主大会、业主委员会制度的贯彻与实施，而且对规范物业管理活动也具有重要的现实意义。

有关“业主”的概念，目前物业管理规范性文件的表述主要有两种：一是房屋所有权人，二是物业所有权人。从严格的法律角度分析，这两种表述的内涵和外延均有一定的缺憾。按照“房屋所有权人”的概念表述，业主的所有权指向是房屋，而房屋的所有权并不包括共有物业的所有权和使用权，这就产生了业主房屋之外的共有物业所有权人缺位的问题。按照法律推定原则，该共有物业产权人就应是原产权人。公房改制情况下为原产权单位，商品房条件下则应为物业建设单位。这就不免出现一种尴尬的局面，无论是公房改制还是商品房，业主拥有物业专有部分产权，而原产权单位则拥有物业共有部分产权。以此推演，物业服务费理应由原产权单位或建设单位缴纳，物业服务的交换主体将会发生变化。

按照业主“是物业所有权人”的表述，同样不免令人困惑。物业包括土地及地上建筑物、构筑物和附属物，其中土地归国家所有。从产权角度而言，国家也应是物业所有权人之一，即业主。以此推演，国家也是业主大会成员，现有业主大会成员构成将会发生变化。如果依此组织物业管理服务活动，贯彻实施业主大会业主委员会制度，将使人无所适从，也无法进行操作。可见，上述两种有关“业主”的概念均有一定的局限性，未能完全准确、充分表述“业主”的真正涵义。

客观而言，上述概念是适应人们的传统习惯做出的通俗定义，是我国特定历史条件下的产物。深层次和核心的原因是物业管理相关法规出台时缺乏上位法的支持。迄今为止我国物业管理规范性文件尚未上升到法律的层次，拟议中的《物权法》也迟迟未能出台，而原有的民法由于其自身的局限性，对物业管理的支持有限。因此，认识和把握业主的概念应以建筑物区分所有权理论为基础，相应表述为建筑物区分所有权人为业主，即业主对房屋的专有部分具有专有权，对共有部分和共有设施设备具有持分权，而专有部分的专有权、共有部分的持分权均包括了对土地的使用权。

二 业主身份的界定

“业主”概念在理论上的明晰并不能完全替代和解决物业管理实践中业主身份的界定问题。如业主大会召开时业主身份认定中普遍存在的夫妻关系存续期间，一方为房地产权利证书上记载的人，那么其配偶是否为业主？按照目前物业管理法规的相关规定，其配偶不认定为业主。而按照我国婚姻法规定，如果没有约定，在夫妻关系存续期间所得财产是共同所有的，以此推理，其配偶也应是房屋的所有权人，也即是业主。再如，我国实行的是不动产登记生效制度，那么已签购房合同但未办理房地产产权登记的情况下，能否确定为业主？一房多卖，且均未到政府有关部门办理产权登记，究竟谁为业主？

物业管理活动是商品交换行为，业主和物业管理企业是等价交换基础上的服务买卖关系。从提供物业管理服务的角度而言，物业管理企业的客户包括业主和非业主使用人，两者在享受物业管理服务方面并无差别，物业管理服务过程中两者的界限在某些情况下是模糊的。明确界定“业主”与“非业主”的概念，只是在涉及物业管理相关权利义务时是必要的，如订立物业服务合同，维修资金的筹措使用等。同时，物业管理活动是经济行为，其必然要考虑资源、成本和效率等问题，物业管理活动中的业主身份界定与严格法律意义上的确权认定是存在一定差异的。

业主大会、业主委员会是基于财产权基础上的业主自治和自我管理的制度设计，其虽与某些政治组织、经济组织有类似之处，但不尽相同。物业管理活动中的业主认定，既要按照建筑物区分所有权理论，以法规为基础，准确把握，切实体现物业管理相关法规的立法原意；也要立足于物业管理的实际，充分考虑我国物