一 2009年房地产市场运行及特征

2009年随着国际国内经济企稳，以及2008年末出台的刺激购房消费的一系列政策，下半年房地产市场扭转了低迷的状况，呈现量价大幅齐升的局面。房地产开发建设指标中施工面积、新开工面积也不同程度地上涨，达到历史高点。房地产企业开发资金充裕，国内贷款增幅快速上升，个人按揭贷款超速增长。2009年的土地市场出现了年初流拍、下半年地王频现的戏剧性变化。房地产投资出现了1998年以来最低增幅；土地购置面积与土地开发面积年度同比负增长；房屋建筑面积竣工率继续下降。

（一）销售面积及增速创历史新高

2009年商品房销售9.37亿平方米，同比增长42.1%，其中住宅销售面积8.5亿平方米，同比增长高达43.9%。销售面积及增速均创历史新高，2007～2009年销售面积增速形成V形反转（见图1）^[1]。

图1 1997～2009年商品房、住宅销售及增长情况

从月度数据看，2009年3～12月商品房和住宅销售面积均超过2008年同期。其中，5～11月商品房和住宅销售同比增长在50%以上的高位震荡，除9月外，呈逐月快速上升态势，11月达到高点，同比增长分别为99.6%和98.0%，比3月分别增长83.2个和82.1个百分点，与2008年4月开始出现的负增长形成鲜明对比（见图2）。

图2 2008年和2009年3～12月商品房、住宅销售面积及增长月度情况

商品房和住宅销售面积及其增速双升的主要原因：一是受国际、国内经济影响，2009年二季度开始国际、国内经济企稳，特别是国内GDP增速比一季度高出1个百分点，消费者对经济好转信心增强；二是多数持币待购的消费者，2009年二季度房价止跌回暖后参与到购房行列；三是2009年实施的一系列优惠政策及市场销售好转使投资投机购房行为死灰复燃。

（二）房价一季度全年最低，下半年快速反转

2009年3月份开始房价环比由负转正（见图3），二季度二手住房环比涨幅快于新建住房，而三、四季度新建住房环比涨幅超过二手住房；二手住房、新建住房环比涨幅最高分别是6月份的1.1%和12月份的1.9%。二手住房先于新建住房回暖，但也先于新建住房环比下降。

图3 2008～2009年70个大中城市房屋销售价格环比情况

2009年下半年，房价环比快速上涨，同比由负转正并一路上扬，12月份达到最高点，形成V形反转（见图4）。与环比一样，二手住房同比增长一直领先到7月份之后增速趋缓，11月份异军突起的主要原因是优惠政策结束前赶政策末班车的购房者增多。

图4 2008～2009年70个大中城市房屋销售价格同比情况

根据销售额与销售面积计算，2009年商品房和住宅全国平均价格分别为4695元/平方米和4474元/平方米，同比分别增长23.6%、25.1%，比2008年高出895元/平方米、898元/平方米，是1997年以来增长幅度最大、上涨速度最快的一年（见图5）。

图5 1997～2009年商品房、住宅平均销售价格及增长情况

2009年下半年房价快速上涨的主要原因如下。

一是优惠政策刺激了需求，推动房价上涨。2008年末国家出台了一系列为期一年的刺激住房消费的优惠政策，这些优惠政策不仅支持首次购房，对改善型住房需求也有一些优惠。特别是对符合条件的第二套住房贷款利率优惠使部分消费者实现了住房改善和升级。

二是宏观经济形势向好、消费者预期改变，释放了需求，导致房价上涨。2008年受国际国内经济形势和银监会出台的二套房贷政策的影响，房地产销售出现了前所未有的低迷状况，使一些购房者2008年及2009年一季度持续观望、持币待购，2009年二季度开始国内经济向好（二季度宏观经济形势好于一季度），改善了消费者收入预期，激发了消费者的住房需求。

三是供求偏紧，导致房价上涨。2009年商品房销售面积为9.37亿平方米，同比增长42.1%。其中，商品住宅销售面积为8.5亿平方米，同比增长43.9%。同期，房屋竣工面积7.02亿平方米，同比增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，同比增长6.2%。供给远远小于需求，供求偏紧的矛盾较为突出。2005年以来住宅竣工套数一直远远小于住宅销售套数，2005～2008年二者之差（销售-竣工）分别为552849套、1043789套、1850060套、626638套，2006年、2007年的缺口增长率分别为88.8%和77.2%，2008年在销售大幅萎缩的情况下，缺口套数也大于2005年（见表1）。

表1 2005～2008年成套住宅竣工与销售情况

四是地价上涨，投资投机性需求入市，推高了房价。2009年全国重点监测城市地价同比增长5.66%，比2008年提高5.48个百分点