不管人们是否赞同房地产是中国经济支柱产业的提法，在现实中房地产业产值在总产值中所占比重大、对经济发展的拉动作用明显却是无法否认的事实。恰恰因为房地产对经济发展影响巨大，一旦房地产业出现大问题，将对中国经济发展带来巨大负面影响甚至灾难性影响，这种影响有可能导致国家崛起和民族复兴错失机遇。因此，防止房地产市场的大起大落、促进房地产市场稳定发展，是中国经济稳定发展的关键之一，而研究房地产市场的调整、起落，是促进市场稳定发展的基础工作。

从1998年住房制度改革以来，中国房地产市场才走过短短10年多的历程，没有经历过真正的大调整和一个完整的变化周期。尽管我们通过各种渠道、资讯，对一些发展时间长、经历过发展周期国家的房地产市场有所了解，但毕竟因发展基础、发展环境等因素的巨大差异，难以完全照搬分析。2007年底开始显现、以2008年为主的本次房地产市场调整，又在2009年上半年回暖、下半年快速反转，这个过程为我们提供了研究的样本。

一 2007年末至2009年房地产市场变化：从调整到反转

为了更清楚地考察此次房地产市场从调整到反转的过程，我们选取了2006～2009年的房价同比、环比和销售面积及增长率进行研究，总体上的态势是2006～2009年这两个指标经历了平稳、上升、调整与快速反转等四个阶段。

（一）房价从调整到反转

1.70个大中城市房屋销售价格指数环比与同比平稳阶段

2006年1月到2007年4月70个大中城市房屋销售价格指数环比连续16个月比较平稳，多数月份都在0.4%～0.7%之间。其中，新建住房指数环比从2006年1月到2007年5月连续17个月比较平稳，在0.4%～0.8%之间；二手住房指数除2006年1月外，环比连续14个月比较平稳，在0～0.9%之间。二手住房指数环比先于新建住房指数两个月上涨幅度超过1个百分点（环比见图1，下同）。

图1 2006～2009年70个大中城市房价指数环比

从同比上看，2006年1月到2007年4月连续16个月70个大中城市房屋销售价格指数同比保持在5.2%～5.9%之间，比较平稳。其中，除2006年8月外（7.1%），2006年1月到2007年5月新建住房指数同比16个月比较平稳，在5.3%～6.9%之间；2006年1月到2007年5月二手住房指数连续17个月保持在4%～6.8%之间。在此阶段二手住房指数同比增长多数月份都低于新建住房指数，但二手住房指数先于新建住房指数两个月开始增长（同比见图2，下同）。

图2 2006～2009年70个大中城市房价指数同比情况

2.70个大中城市房屋销售价格指数环比与同比上升阶段

2007年5月开始房价指数环比连续6个月上涨幅度超过1%，9月达到最高点上涨1.7%。其中2007年6月开始新建住房指数环比连续6个月上涨幅度超过1%，9、10月份达到最高点上涨1.9%；二手住房指数连续7个月上涨幅度超过1%，8月份达到2%后先于新建住房指数两个月开始下降。

2007年6月开始房价指数同比开始快速上涨，房价指数和新建住房指数连续14个月同比增长在7%以上，2008年1月达到最高点11.3%和12.2%后一直呈下降态势；2007年6月开始二手住房指数连续13个月同比增长超过7%以上，与前两者同步达到高点11.9%后下降。

3.70个大中城市房屋销售价格指数环比与同比调整阶段

从环比看，2007年10月房价指数和二手住房指数就开始调整（下降），新建住房指数晚于前二者于11月开始调整（下降），2008年8月房价指数和新建住房指数开始出现负增长，2008年5月和6月二手住房指数出现了负增长。2008年12月房价指数和新建住房指数均达到谷底分别为-0.5%和-0.7%，2008年10月二手住房指数下探到谷底为-0.4%；2009年3月3个指数全部转正。

同比晚于环比两个月开始调整，2008年1月达到2006年以来的最高点后开始调整（下降），到2008年12月出现负增长，持续6个月后到2009年6月才开始转正。

4.70个大中城市房屋销售价格指数环比与同比快速反转阶段

2009年房价指数环比转正后，3、4月出现成倍上涨，6～12月在0.7%～1.5%之间，12月达到最大涨幅1.5%。其中新建住房指数环比在7、8月涨幅就超过1%，12月最高为1.9%。二手住房指数环比6月为最高1.1%。

2009年6月房价指数同比开始正增长后，增幅快速上涨，半年内由1%上升到7.8%。新建住房指数由7月的正增长0.3%上升到12月的9.1%。二手住房指数由5月的0.9%上升到11月的最高点10.4%。这些指数短时间内均出现大幅度上涨。

5.多数一线城市先于全国开始调整与反转

从环比指数看，深圳、广州、上海基本上先于全国开始上升、