一 2009年北京土地公开交易市场情况综述

1.交易面积较往年明显增加，达到历年之最

2009年全年北京市土地公开交易市场成交量与2008年相比明显提升。2009年全年共计成交土地115宗，^[1]比2008年增加了41宗；成交建设用地面积778.43公顷，同比增加19.3%；成交土地的规划建筑面积1578.72万平方米，同比大幅增加25.8%（见表1、图1）。全年成交土地平均容积率2.02，比2008年平均容积率1.92提高了0.1，显示了供地容积率逐渐提高的趋势。

表1 2002～2009年北京土地公开交易市场成交面积

图1 2002～2009年北京公开交易土地面积

2009年上半年北京土地市场呈现逐渐回暖态势，随后下半年市场热度高涨，成交宗地数和体量均为近十年同期之最，其中成交建设用地面积482.23公顷，规划建筑面积980.34万平方米，均达到全年成交规模的62%，与2008年同期相比均翻了一番。平均容积率2.03与上半年基本持平。

从供应节奏来看，2009年上半年5～6月大量成交，成交建筑面积486万平方米，占上半年总成交建筑面积的80%。下半年7～9月及12月持续大量成交，尤其是12月，单月成交规模达到全年的30%（详见图2）。

图2 2009年月度土地成交情况

2.地价水平一路走高，其中住宅用地地价水平提升更快

2009年3月开始北京房地产市场走出年初的低谷，逐步回暖，土地供应和需求也呈现同步增长态势。土地公开交易市场地价水平逐渐大幅提升，全年成交建设用地的平均地面价格为11206元/平方米，同比上涨55.6%，成交平均楼面地价为5538元/平方米，同比上涨47.88%（参见图3），均达到历史最高位。其中，居住类用地市场相对升温最快，楼面地价不断创出新高，全年成交平均楼面地价为5978元/平方米，同比上涨57.94%。大幅超越2007年、2008年成交水平，尤其是四季度的成交均价已达到9765元/平方米，同比上涨81%，市场进入激烈角逐阶段。

2009年下半年土地公开交易市场地价水平涨幅更大，成交建设用地的平均地面价格达到13850元/平方米，同比上涨118.35%，平均楼面地价达到6846元/平方米，同比上涨115.49%。其中，住宅类用地地面均价达到12960元/平方米，同比上涨99.08%；楼面地价6941元/平方米，同比上涨114.43%。

图3 2002～2009年北京公开交易市场地价走势

2009年上半年北京商品房销售市场强劲放量，致使各房企资金压力明显减弱并拥有充沛流动资金，同时资本市场的宽松政策、IPO解冻，房企大量多渠道融资，以及市场充斥通胀压力，购置土地保值增值的预期，让下半年的北京土地交易市场持续升温，平均溢价率持续走高。

表2 2009年北京土地公开交易市场月度平均溢价情况

综上所述，从地价走势看，从2009年二季度开始压抑的市场需求逐渐放量，土地供应及需求同步增长，市场迅速反弹，地价涨幅达到一个历史峰值，平均地面地价和楼面地价均达到历史高位。从各用途土地地价来看，住宅类用地地价水平涨幅明显高于平均地价水平。

3.挂牌出让成为土地交易主流方式

2005年挂牌方式是北京公开土地交易市场的绝对主流交易方式，比例达到98%，随后招标方式逐渐增多，在2007年时招标方式几乎与挂牌方式平分秋色，此后在2008年、2009年挂牌方式又逐渐成为主流。2009年全年出让宗地115宗，其中挂牌方式出让宗地102宗，占到出让总宗地数的88.7%，招标出让宗地12宗（其中1宗为两限房用地），占到出让总宗地数的10.4%，拍卖出让宗地1宗。2009年挂牌出让方式再度成为市场主力，这与继2008年下半年以来房地产市场形势不佳，政府利用挂牌、现场竞价等方式拉动市场热度有一定关系。

图4 2005～2009年公开市场交易方式

从不同用途土地的出让方式来看，2009年北京市国土局调整了居住类和公建类用地的出让方式，与往年不同，居住类用地相对更多地采用了挂牌出让方式，94%的居住类用地采用了挂牌出让方式，仅有4.4%采用招标方式，而公建类用地则是81%采用挂牌方式，19%采用招标方式。

4.居民用地对公建用地宗地成交比例低于往年

2009年北京市土地公开交易市场成交的居住类用地规模明显超过往年水平，全年成交居住类用地68宗，建设用地面积555.74公顷，规划建筑面积1075.2万平方米，分别占总体成交的59%、71%和68%，但占总成交宗地规模的比重明显低于往年10～20个百分点。

公建类用地方面，全年成交公建类用地（含商业用地、公共设施、旅游、宾馆、办公、科教文卫体等其他用地）47宗，建筑用地面积222.69公顷，同比增