2009年是抵御全球金融危机不利影响的关键一年，面对金融危机的持续蔓延，为防止国内经济快速回落，我国采取了一系列“保增长、扩内需、调结构”的刺激政策，推动了经济快速企稳回升。在充裕的市场流动性和税收、利率等优惠政策的共同作用下，住房消费需求持续增长，全年市场实现V形反转，住宅销售面积8.53亿平方米，同比增长52.62%，住宅销售金额3.82万亿元，同比增长86.82%，^[1]均创住房制度改革以来的纪录。住房销售量的上升离不开住房信贷的支持，根据中国人民银行公布的《2009年金融机构贷款投向统计报告》，2009年个人消费性住房贷款的增速迅猛，同比增长47.9%，个人房贷累计新增1.4万亿元，占全年新增9.59万亿贷款的14.6%。^[2]本文重点分析住房消费与信贷^[3]支持的相互关系，探讨当前我国住房信贷是否存在过度支持问题，并对住房信贷制度的完善提出几项建议。

一 住房市场的发展有赖于信贷的介入和支持

（一）住房信贷能有效促进住房消费

1998年我国取消福利分房进行个人住房货币化改革，住房由过去的实物分配向货币化分配转变，福利分房的结束标志着住房商品化的开始。由于住房是长久耐用消费品，其总价较高，购房者需要几年甚至几十年的收入才能实现置业需求，因此购房者一般需要借助银行或公积金中心的贷款提供的杠杆功能来完成住房消费。个人住房按揭贷款和公积金贷款业务的推出，起到了减轻购房人付款压力、提升购房能力的作用，使居民的购房需求提前由潜在转化为现实，促进了住房市场的繁荣。

自1998年开始，商品住房销售量与个人住房贷款增量逐年上升。2009年底，全国商品住房销售面积85294万平方米、销售金额38157亿元，比1998年底9511万平方米、1718亿元分别增长近8倍、21倍；2009年全国商业性个人住房贷款增量1.4万亿元，比1998年底增长近96倍（见表1）；2009年6月底，全国住房公积金委托贷款余额7100亿元，贷款规模比1998年底830亿元增长近8倍。^[4]个人住房贷款增量与住房销售额之间的相关系数近90%，呈正相关关系。可以说，商业性、政策性住房信贷的协调发展，促进了住房消费成为新的消费热点。

此外，个人按揭贷款也是房地产开发企业资金的重要来源，2009年底的占比为15.0%。^[5]资金充足有利于促进开发商的投资行为，增加市场供给，保障广大居民的住房消费。

表1 1998～2009年全国商品住房销售、个人住房贷款情况

（二）住房信贷是调控住房市场的重要手段

根据住房市场景气程度的变化，国家能够通过调整住房按揭贷款首付比例、利率水平、贷款规模等要素，控制住房信贷的可获得性以及贷款成本，影响住房市场的需求水平，起到弥补市场失灵、熨平市场波动的作用。因此，住房信贷是调控住房市场的有效手段。譬如近三次住房信贷政策的调整。

2007年，为了抑制房地产过热，打击住房市场的投资与投机，控制金融机构房贷业务风险，当年9月中国人民银行、银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），规定第二套住房贷款首付不得低于40%，利率按基准利率的1.1倍执行。受此紧缩政策影响，住房销售情况明显回落，2008年10月底住房销售额同比下降18.2%。

2008年，受国际金融危机影响，中国宏观经济急剧下滑，国家宏观调控政策从上半年的“抑制过热”调整为下半年的“保增长、扩内需”，将房地产作为拉动内需的主要方式，10月22日中国人民银行出台《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》（银发〔2008〕302号），规定金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。该优惠政策为住房市场提供了较为宽松的信贷环境，受此影响2009年住房市场实现“V”形反转，交易量成倍增长、价格不断攀升，呈现供不应求的局面。

2010年初，为了遏制房价过快上涨势头，抑制投资投机性需求，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），取消了改善型住房的信贷优惠政策，重申把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，通过差别化信贷政策合理引导住房消费。这也为2010年楼市定下了“调结构、抑投机、控风险”的主基调。

二 信贷过度支持易引发负面影响

（一）信贷过度支持导致房价高