一 宏观背景

（一）2009年宏观调控政策全力“保增长”

2009年宏观调控的首要任务是应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展。2009年初的政府工作报告指出，政府工作要以应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展为主线，全面实施一揽子计划：大规模增加政府投资，实施总额四万亿元的两年投资计划，其中中央政府拟新增1.18万亿元，实行结构性减税，扩大国内需求；大范围实施调整振兴产业规划，提高国民经济整体竞争力；大力推进自主创新，加强科技支撑，增强发展后劲；大幅度提高社会保障水平，扩大城乡就业，促进社会事业发展。

实行适度宽松的货币政策。中国人民银行货币政策委员会召开的2009年第一、二、三季度例会均指出，要落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。截至12月末，广义货币（M2）余额60.6万亿元，比2008年末增长27.7%，增幅同比加快9.9个百分点；狭义货币（M1）22.0万亿元，增长32.4%，加快23.3个百分点，增幅创下历史新高；1～12月人民币新增贷款总额达9.59万亿元，也为历史最高水平。

实行积极的财政政策。2009年4月，财政部发布2009年工作要点，包括实施积极的财政政策，扩大政府公共投资，实行结构性减税，调整国民收入分配格局，优化财政支出结构，推进财税制度改革，支持科技创新和节能减排，促进经济增长、结构调整和地区协调发展，保障和改善民生等内容。

（二）2009年我国宏观经济企稳回升

我国经济增长企稳回升。2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比2008年增长8.7%，增速比2008年回落0.9个百分点。GDP增幅逐季增加，1～4季度，GDP分别同比增长6.1%、7.9%、8.9%和10.7%，全年增长8.7%，实现全年8%的GDP增长幅度，达到预期调控目标。

城镇居民收入增幅增加。2009年，城镇居民家庭人均可支配收入17175元，比2008年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%，增幅比2008年同期增加1.4百分点。农村居民人均纯收入5153元，比2008年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%，增幅比2008年同期增加0.5个百分点。

出现通胀预期。2009年CPI比2008年下降0.7%。总体看CPI走势呈现前低后高，上半年各月CPI均为环比下降，下半年CPI出现环比上涨，通胀预期出现。从同比来看，2009年1～4季度CPI分别同比下降0.6%、1.5%和1.3%，同比上涨0.7%。CPI环比自7月份开始由下降转为上涨，11月份同比涨幅由负转正。

（三）2010年“继续相对宽松的政策环境”不确定性加大

2009年12月7日结束的中央经济工作会议指出，2010年要保持宏观政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；同时把握好政策实施的力度、节奏、重点，将“调结构，防通胀”作为工作重点。政策实施的灵活性使得“继续相对宽松的政策环境”不确定性加大。

此外，宽松的房地产政策在2009年末有所收紧。2009年6月，银监会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（银监发〔2009〕59号），坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。2009年12月9日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施；会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009年12月14日温家宝主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措；会议同时明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。

二 2009年住宅市场运行状况

总体来看，2009年住宅市场实现“V”形反转。商品住宅各项建设指标增幅回升；商品住宅投资增幅逐月回升，但总体增幅仍继续2008年的减小态势；商品住宅销售面积大幅增加；住宅价格由下跌转为上涨，涨幅快速增加。

（一）商品住宅各项建设指标增幅回升

2009年，商品住宅新开工面积和竣工面积增幅增加。1～11月，商品住宅新开工面积、施工面积和竣工面积分别为78485万平方米、234587万平方米、36700万平方米，分别同比增长12.9%、16.0%、28.2%，增幅与2008年同期相比分别增加7.9个百分点、-2.2个百分点和23.2个百分点。其中，商品住宅新开工面积同比变化从8月份开始由负转正（见图1）。

东中西地区商品住宅新开工面积增幅回升，中部地区增幅回升幅度最大。2009年1～11月，东部地区商品住宅新开工面积同比增长8.9%，增幅增加8个百分点；中部地区商品住宅新开工