一 2009年存量房政策分析

（一）上半年——降低交易成本 创造宽松环境

1.房贷利率——加大自住和改善信贷支持

对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。该政策在最大限度上对自住和改善型住房消费的信贷支持，有效降低了购房成本和房贷压力。

2.交易税费——放宽标准、税收松绑

为了刺激购房需求，政府出台一系列降税减负政策，税收进入松绑阶段。如从2008年11月1日起，90平方米及以下普通住宅契税降至1%，取消印花税和土地增值税。从11月24日开始，大幅放宽普通住宅标准，有80%以上房屋处于普通住宅标准范围。另外，对于房屋交易过程中的税费重头营业税也出台放宽减免政策，营业税免征期限从5年缩至2年，执行时间自2009年1月1日至12月31日。

税收松绑，极大唤起消费者购房热情，促进二手房交易出现火爆场面。2009全年二手房过户量突破20万套，接近前三年之和。

3.购房人群——放开境外购房限制

境外人士购房从比例上来说，并不算太高，且境外人士购房基本是自住，因此从国际化大都市、市场开放角度考虑，北京市建委出台政策，自2009年1月1日至12月31日，放开对境外个人在京购房的限制。境外消费者在京购非保障性住房无限制，这充分体现北京市场在以开放式胸怀发展，欢迎国内外人士来京置业发展。

4.公积金——降低收费 推组合贷 提高利用率

（1）降低住房公积金贷款担保服务费收费标准。自2009年3月9日起，住房公积金贷款担保服务费收费标准调整为贷款额的3‰，按此标准计算不足300元的，按300元收取。此次公积金担保服务费的调整，正是合理降低公积金贷款成本的举措。进一步推进个人住房公积金贷款担保业务，更好地为借款申请人服务，减轻借款申请人负担，促进个人住房消费。

（2）推出二手房组合贷款业务。为进一步推动二手房个人住房贷款工作发展，丰富贷款品种，提高服务水平，方便广大借款人，自2009年4月27日（含）起，中心住房公积金贷款中心（以下简称“贷款中心”）及各远郊区（县）管理部可以委托建行开办二手房组合贷款业务。

以往购买二手房时，只有公积金贷款和商贷两种方式，如果贷款额度超过了公积金可贷上限，购房者只能选择利息更高的商贷。组合贷款政策实行后，购房者只需就公积金贷款额度不足的部分向建行申请商贷，公积金和商贷之间没有比例限制。在公积金贷款额度不足时，选用商贷补足，这样可以最大限度地节省利息支出。

表1

（二）下半年——抑制投资需求 加强风险管理

1.规范房屋贷款业务，加强信贷风险管理

为防范“阴阳合同”导致的银行放贷风险，北京市银监局向辖内银行下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，通知要求自2009年9月1日银行必须采用网签合同和其正本中的房屋成交价格作为审批必要依据，按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。此政策主要是杜绝一直以来的二手房交易“阴阳合同”的问题，遏制了长期以来房屋买卖过程中的避税问题。对于银行而言，降低了信贷风险。

2.抑制投资需求，房产调控正当时

2009年12月可以说是政策调控月，拨动所有购房人的神经。12月9日温家宝总理在国务院会议上提出，营业税征免期限从2年恢复为5年。12月14日温家宝总理在国务院会议上提出“国四条”，明确表态“遏制房价过快上涨”。12月23日财政部和国税总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，出台2010年营业税征收细则。系列调控政策旨在抑制投资和投机需求，2010年针对二套房贷或将在首付和利率上进行调整。

表2

二 2009年存量房市场分析

（一）过户量突破20万套，接近三年之和

2009年，抑制近14个月之久的京城二手楼市在春节后复苏，交易量节节攀升。1～6月半年交易量达75300套，超过2008年一年的成交总量。后续市场持续活跃，2009年全年二手房成交量202910套，突破20万套，接近三年之和，创十年新高。

1.2009年交易量谷底1月

2009年北京市存量住宅交易量的谷底是1月份（图2向下箭头标识），而2007年和2008年的低点是2月。究其原因：年末及年初历来是楼市的清冷期，尤其年初，受到春节到来的影响，消费者对楼市的关注度降低将直接对春节所在月份的交易量产生影响。2009年的春节恰逢1月