一 2009年市场分析

（一）就业形势严峻 租赁高峰提前

2009年北京市租赁市场表现相对平淡，但是租赁高峰来得早。受到严峻的就业形势的影响，往年正月十五过后才出现的返京潮，今年（2009年）提前了一周。春节假期一过，大量外地求职人群已陆续进京，前往各大人才招聘会寻找工作机会。北京中原三级市场研究部的数据显示，2009年2月北京市中高档商品房租赁成交量环比1月翻了一番多。租赁热持续到3月份。

4～5月租赁热潮减退，市场需求相对减弱，成交量持续下降，但是由于市场中新增租赁需求及因工作而换房的需求仍然存在，因此并没有出现大的波动。

6～9月，进入毕业生租房及为孩子升学就近租房的高峰期，受到新增需求的刺激和房屋集中到期换房热的双重作用，租赁市场成交量逐月攀升，出现连续上涨。

10～11月，北京市租赁市场逐渐进入了淡季，市场需求开始减退，在没有新增租赁需求补充的情况下，成交量出现了不同程度的下滑。12月在年底换房人群的带动下租赁成交量有所回升。

图1 2009年北京市中高档二手商品房月成交量环比走势

（二）需求季节变化 租金稳中有升

2009上半年北京市中高档二手商品房租金相对较为平稳，2月份租赁高峰提前来临，市场成交量上涨，带动租金出现上涨，但涨幅较小。主要原因，受到2008年经济危机的持续作用影响，许多租赁客户都是新增租赁需求，如外地来京求职人群等，且经济收入基本无变化，因此，租金走势较为平缓。

2009下半年北京市中高档二手商品房租金逐月攀升，主要原因是每年的6月底7月初是高校毕业生们陆续离校进入社会找工作的时期，毕业生租房的现象在当月有着明显的增加。另外，到了年中，换房人群开始增加，还有一些学子进京报班准备各类考试等，市场需求明显上涨，带动租金上涨。

8～9月，暑假马上就要结束，新的一学期来临，学区房周边掀起了一轮租房热潮，主要是一些家长为了照顾孩子而就近租房。8月份，全市租赁市场求租量环比上涨了18.9%，而各大高校及中小学周边求租量平均上涨了25.1%，租金价格开始出现上浮。目前学区房周边的一套住房，业主所报租价平均上涨了100～300元不等。

10～12月，受买卖市场房价不断攀升的影响，部分准购房者转入租赁市场，但是租赁淡季逐渐来临，因此租金走势平稳，稳步上涨。

图2 2009年北京市中高档二手商品房租金走势

（三）需求结构微调 一、三居成交上涨

图3 2009年北京市中高档二手商品房各居室租赁成交占比

2009年北京市中高档二手商品房各居室租赁仍以一、二居小户型为主，其中一、二居室租赁分别占成交总量的40.35%、38.62%，三居和三居以上大户型占比分别为17.54%和3.49%。此外，与2008年相比，一居室和三居及以上大户型的租赁成交占比有所上升，主要原因是小户型面积小，租价低，而且租赁相对方便；而三居及以上大户型则给一些因经济条件等原因需要与别人合租的客户提供了方便。在户型面积方面，一居室面积多集中在50平方米左右，二居室面积多集中在70～90平方米，三居室和三居以上大户型面积分别集中在140～160平方米和180～200平方米。

（四）租赁热点区域——地铁4号线、学区房、商圈周边

1.地铁4号线开通 掀南城租赁热潮

2009年9月底地铁4号线开通运行，在带动周边区域房价上涨的同时，更多的是掀起了沿线租赁市场的热潮。地铁4号线开通后，沿线的中关村和西直门区域的租金较为平稳，但原来轨道交通缺乏的南部城区如马家堡区域，租金价格则出现大幅上涨，平均一套房租金上涨200～500元/月不等。对于南部城区而言，地铁4号线的开通使该区域与中关村、CBD等区域的时间距离大大缩短，同时与这些区域的租赁价格相比，该区域具有明显优势，也使更多的人愿意选择南城来租房。

地铁4号线开通后，缩短了海淀区和南城的通勤时间，也吸引了部分在中关村、金融街等商圈工作的人群到南城租金较低的区域租房。需求的增加，带动南部区域租赁市场成交活跃，租金也持续攀升。

2.学区房需求强劲 租价持续坚挺

北京市教育资源比较集中的中关村、万柳世纪城、东城等一些区域，学区房租价持续坚挺。每年的3月和7月、8月，北京中小学新生招收工作基本结束后，新学期前夕，学区房周边都将掀起一轮租房热潮，一些家长为孩子上学而在学校周围提前租房。此外，每年学期结束后，高校毕业生都要离校