一 房地产经纪业回暖

（一）快速反弹的房地产市场与健康回暖的房地产经纪业

2009年，中国的房地产行业犹如“过山车”，经历了年初的触底又于年中开始的反弹回暖，部分城市更表现出明显的“大落大起”市场走势。

2009年伊始，中国的房地产市场延续着2008年底的颓势，地方政府不断放出的救市措施成效待显；开发商、消费者、地方政府似乎都在等待和期盼着，期待着3月份召开的“两会”方面传来的中央政府的声音、对未来一年经济走势有重大影响的《政府工作报告》给孱弱的中国房地产市场带来了一针“强心剂”。2009年3月5日，温家宝总理的《政府工作报告》如期而至，“报告”用专门的篇章阐述了要“促进房地产市场稳定健康发展”，“报告”明确提出要“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资”，不仅如此，更直接指出了“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。”而关于“促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持”的论述则更是为此后房地产市场信贷资金的来源提供了政策保障，“加快发展二手房市场和住房租赁市场”的要求则为房地产经纪市场的回暖带来了曙光。

春风拂过万木青，政策的春风吹暖了沉寂一时的中国房地产市场。在一手房探“底”的过程中，开发商与客户之间不断进行着博弈，双方对于“底线”的标准不断进行着“较量”，与此同时，在大城市中刚性住房需求的拉动下二手房的成本价格优势（入手时间早、取得成本低）以及即买即住等优点逐渐显现出来，因而在这场近年来最大的房地产市场调整中二手房交易与房屋租赁交易率先回暖，房地产经纪市场在整个房地产市场中的重要作用凸显出来。

此后，房地产市场受到政策的支持，信贷资金得到了保障，充足的资金使得开发商的“口袋”鼓了起来，在与消费者的博弈中底气更足，“底线”之争也不再有悬念，市场开始纷纷回暖或“被回暖”。“地王”也开始层出不穷，在这场“地王”之战中，各房地产开发企业“你方唱罢我登场”，不断刷新土地总价、楼面地价等指标的纪录。绿地集团在上海以72.45亿元最终夺得了土地总价款的冠军，而大龙地产在北京的29859元/平方米的楼面地价却未能超过恒兴置业在厦门创下的30940元的新纪录。在一轮“融资狂潮”的推动下，“地王”频出也不足为奇，绿地集团单次即获得国家开发银行达300亿元的授信额度，而恒大地产、龙湖地产、万达集团、中信地产等30余家房企也都在积极备战上市。虽然，国土资源部自2009年8月下旬开始多次下发清查闲置土地的有关通知，但各房地产企业拿地的热情丝毫未减。央企、民企共同推高地价，“地王”遍地开花。“地王”对于房价的影响主要有四个方面：一是较高的楼面地价直接催生高房价；二是提升区域市场价格、引涨邻近项目；三是影响消费者信心，提升消费者对于区域房价的预期；四是容易引致以“地王”为核心的区域开发企业联盟的形成，进而形成区域价格联盟。

2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月扩大0.3个百分点。新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月扩大0.4个百分点。12月，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.66，比11月提高0.88点。

在房地产经纪行业方面，12月，二手住宅销售价格同比上涨6.8%，涨幅比11月扩大1.3个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比11月扩大0.4个百