前言

2009年，或许将成为中国房地产市场历史上最具戏剧性的一年。年初的全面资金紧张、生存危机在3月之后就迅速转换为销售市场的集体狂欢，这种压抑后的狂热又以迅雷不及掩耳之势席卷了金融市场和土地市场，整个行业在短暂阴霾之后再次开始一场盛宴。而就在大家都认为没有谁会愿意在宴会正欢时拿走桌上的酒杯时，高流动性造就的通胀预期，年底再次弥漫，并最终导致行业相关金融、税费政策的调整。二手房税费优惠取消，二套房信贷利率调整，土地市场的整顿、清理，“抑制房价增速过快”再次出现在各级政府报告之中，一切都在预示，新一轮的宏观调控呼之欲出。

在外部发展环境剧烈波动的背景下，行业迎来了又一次跨越发展的机遇，上市、收购、区域扩张，众多开发企业在2009年重新回到高速运转的轨道之上。然而，2008年的经验又在告诉我们，没有永远上涨的房价，没有永远都好的市场。在一个高波动的市场中，平衡风险与收益，找到并坚持适合自身条件的运营模式和产品线，成为后金融危机时期开发企业最重要的决策。

一 金融松紧变化，加剧地产波动

危机中，房地产行业成为拉动国民经济止跌回升的重要支柱，受到金融、税费、相关政策的全面扶持；经济企稳后，迅速攀升的房价又让“泡沫论”重回风头浪尖。2009年，中国房地产市场前冷后热，波动加剧。

1.市场由冷骤热

2009年春节后，伴随各地购房金融、税费等限制条件的全面放开，以及开发商让渡价格空间，加速推盘节奏进入实质促进阶段，商品房交易门槛和成本都降至近两年的低点。北京、上海、深圳、广州等一线城市的首次置业群体率先重启购房计划，引导这些城市的销售市场开始回暖。

5月后，伴随宏观经济的持续企稳，一线城市销售市场的火热开始向土地市场延伸。与此同时，以自住为主要动机的购房群体开始广泛入市，全国销售市场普遍迎来了复苏。

进入三季度，持续大半年的积极的财政政策、宽松的货币政策所带来的高市场流动性趋势已经日渐清晰，而GDP、CPI、PPI的触底回升也让通胀预期开始出现。面对恢复期不可预期的实业和从高位回调的股市，成交活跃、价格企稳回升的房市成为大量高资产人士进行资产保值、投资的首要选择，在中高端住宅产品带动下，销售市场开始进入价格快速拉升期。商品房销售的持续火爆，也迅速将土地市场点燃，高总价、高溢价地块频频出现，且开始向宁波、青岛、沈阳等二、三线城市蔓延。

图1 2009年各月全国商品房成交数据

2.流动性空前高涨

天量的信贷投放、资本市场融资功能恢复以及实体产业析出的高额资金共同造就了2009年房地产行业内前所未有的好光景。

进入2009年后，政府极度宽松的货币政策开始进入实质促进阶段，第一季度信贷投放量就高达4.58万亿元，超过上年全年信贷总额的90%。进入下半年后，虽然信贷总量有所收缩，但较2008年仍处于较高水平，全年9.59万亿元的人民币贷款增量不仅是2007年、2008年信贷总量的两倍多，更是超出所有人的预期。

信贷总量空前高涨背景下房地产行业的信贷融资环境也得到前所未有的改善。3月央行与银监会联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，首次明确表态，加大商业银行向符合条件的房地产企业提供融资支持。随后，4月国务院常务会议又将保障性住房和普通商品住房资本金比例下调低至20%，至此，行业信贷融资渠道全面打通，信贷资金杠杆率进一步提升。信贷资金成为最先注入开发行业的支撑资金。截至6月，上海城投、方兴地产、万达、保利达、恒基、SOHO中国、凯德置地先后从中国银行、工商银行、招商银行、民生银行等多家金融机构获得共超过700亿元的授信额度，而这一数值在年末达到了3300亿元。

图2 2009年各月新增人民币贷款总额变化

在信贷市场率先启动后，资本市场也随后启动。企业债、借壳、增发、配股，以及6月后重启的IPO和10月推出的创业板，2009年境内A股市场融资额达到4466亿元，居历史第二高位。中国也首次成为全球IPO最活跃的国家，在全球融资额最大的10宗IPO案例中占据4个席位。

尽管2009年，仅有中国建筑一家开发企业实现A股IPO，但凭借大规模的公司债、增发配股和借壳，房地产行业也再次成为资本市场上最活跃分子。490亿元的增发融资、200亿元的公司债，330亿元的港股IPO以及13起借壳，