一 2009年广州市房地产市场的基本情况

广州的房地产市场在2007年10月之后进入调整阶段，从2008年10月开始，中央出台了减息、免税、降首付等一系列鼓励住房消费、稳定房地产市场的政策，为2009年的楼市复苏奠定了基础。2009年，随着政策逐步落实，市场预期向好，自住型需求大量释放，改善型、投资型需求紧随入市，成交量与房价都被推高到了历史高位。由于存量房快速消化，而之前因开发商大幅调低市场预期导致的房地产开发节奏减缓，使得供不应求的矛盾日益突出。开发商从年初的降价促销到下半年的捂盘惜售，显示出市场已从买方市场转向了卖方市场。2009年广州的土地市场则快速经历了从底价成交到“地王”频现的戏剧性过程。

（一）2009年广州市房地产投资分析

1.房地产开发投资对固定资产投资拉动作用减弱

2009年广州市共完成固定资产投资额2659.85亿元，比上年同期增长26.3%，固定资产投资增长率达到2000年以来的最高位。其中，基本建设投资1290.26亿元，同比增长27.7%，占全社会固定资产投资的比重为48.5%；更新改造投资亦呈现快速增长，全市完成更新改造投资541.72亿元，同比增长40.4%，占全社会固定资产投资的比重为20.4%。两者之和占固定资产投资的比重超过六成，达到1999年以来的最高位，由此反映了2009年基本建设与更新改造投资对于引领全社会固定资产投资不断增长所起到的重要作用。广州市固定资产投资额的大幅上涨主要受到以下两个层面上的影响：在国家层面上，中央为刺激经济、拉动内需，实行了扩张性的信贷政策，加大了大型基础设施的投资力度；在地方层面上，广州市政府以亚运会为契机，加快重大项目的建设进度，预计于2009年安排落实82个重点建设项目，年度投资计划高达806.5亿元，主要从“内源”上拉动经济的快速复苏。

与基本建设和更新改造投资额的大幅上涨相比，广州市完成房地产投资规模相对缩小，对固定资产投资的拉动作用明显减弱。2009年全年完成房地产投资总额为817.34亿元，比2008年同期上升7.0%，房地产投资占固定资产投资额的30.7%，比重同比回落5.6个百分点。由于2008年房地产市场低迷，有些开发商甚至面临着资金链断裂的危机，开发商对新增房地产投资普遍持谨慎态度。加上各种政策鼓励具有滞后性，对房地产投资拉动作用未能即时显现，使得房地产投资于上半年表现出较明显的萎缩。随着2009年房地产市场的回暖，自住需求和投资需求在房价上涨预期和通货膨胀预期的双重推动下被逐步激活，房屋销售情况好转，企业开发资金回笼加快，房地产投资呈现止跌回升趋势（参见表1）。

表1

2.房地产开发施工面积同比下降，竣工面积同比上升

2009年，广州市房屋施工面积为8326.78万平方米，同比上升0.7%，其中住宅施工面积为3707.37万平方米，同比下降7.0%。商品住宅建设规模表现出较明显的下降趋势，主要是因为受到2008年楼市低迷的影响，开发商对市场信心不足，土地购置量相对减少，并且放慢开发节奏。

广州市2009年累计完成房屋竣工面积为2086.61万平方米，同比上升12.8%，其中住宅竣工面积为887.84万平方米，同比上升2.6%（见表2）。

表2

（二）土地市场分析

1.土地拍卖市场由微缩到放量

土地出让市场受宏观经济环境与房地产交易市场的影响非常明显，2009年前4个月，广州市没有公开拍卖一块住宅用地，这和2008年住宅用地流拍率高达50%有关，政府在2009年的住宅用地供应上态度更为谨慎，对土地出让的时机也深入考量。随着商品房成交量的快速反弹，市场商品房存量被迅速消化，加上销售回笼和宽松信贷带来的资金以及对后市信心的双重支撑，使得开发商重新开始了对土地的追求。自5月开始，为缓解市场供应不足可能导致的房价上涨，广州市开始逐步加快推地步伐，并在年底达到高峰。2009年全年广州市土地一级市场公开出让土地82宗，其中商住用地31宗、商务办公用地32宗、工业用地19宗，合计用地面积为480万平方米。土地供应量上涨明显，是土地出让市场供需双方共同作用的结果。从地方政府来说，为有效防止房价过快上涨，其中一个重要途径就是增加土地供给，强化市场对未来住房供应量增多的信心；从开发商来说，土地和资金是房地产开发的两大基本要素，而市场销售旺盛带来的现金流为他们角逐土地市场提供了充足的弹药，此外，部分企业频频拿地也可能是为其IPO做好准备。

2.住