一 前言

“时至四年动工寥寥，闲置多年易主惹倒地嫌疑”——北京昔日地王“工体四号地”争议尚未停止，2009年新一轮“地王”热潮旋即随着广渠路10号地的争抢不期而至，并由此揭开了全国地王大联欢的序幕。6月，北京土地市场上中化方兴40亿元勇夺广渠路15号地，9月，上海市场中海、绿地逾70亿元分别囊括长风、徐汇地块，10月，雅居乐、中海和九龙仓40亿元分别抢占广州科学城地块、重庆江北嘴地块，11月，顺义大龙以超过50亿元成为北京总价地王（却在2010年1月底因不能交齐土地款被收回，失掉2亿元保证金），12月，广州市场富力、碧桂园和雅居乐联合以255亿元拿下番禺区亚运城项目，毫无悬念地成为全国地王之最。这些琳琅满目的地王背后，是房地产市场经历了2008年短暂低迷之后的辉煌，是全年近30%的货币增长与10.52万亿元的新增贷款带来的空前流动性造就的空前的市场热情和价格高度。浮华背后，土地的供需矛盾愈演愈烈，土地市场上看得见的手所发挥的作用差强人意，与初衷渐行渐远发人深省。

资金与土地是决定房地产市场的两大要素，与今年资金宽裕相对应的是可建设“熟地”的稀缺，以及可建设用地在空间结构上的非均衡，这些因素集中在一起，成就了今年全国各地频出的“地王”。地王是供需失衡的产物，是土地供应结构严重失衡的体现。

就市场逻辑而言，土地供应本身就滞后于需求变化，看不见的手的调节作用滞后，在下一年才会有所体现。但就土地供应端而言，存在几个问题，其一，随着城市发展的进程，城市土地存量减少以及整理成本上升、周期加长，势必延缓土地的供应和推出节奏；其二，更重要的是土地供应的减少是制度变化的不期效应。当前的土地供应仍然受到中央“控制土地供应结构”的限制，土地规划审批的力度加强与土地开发浪费的现象并存，用地政策日益严谨和趋紧，土地供应也日益稀缺；其三，土地“招拍挂”的出让方式使得土地出让金成为地方财政的“金矿”，土地一级开发权收归政府的举措致使土地市场出现垄断，“市场化”已名不副实，由于作为一级开发主体的政府部门对市场的把握能力弱于开发企业，无法或不愿根据市场需求合理确定开发规模，因此土地供应出现短缺也就不言而喻。

本文通过分析全国和部分重点城市土地市场的供需情况，并重点以北京土地市场为例，揭示了土地市场上供需失衡的现状以及出现的原因，以期对未来土地市场的变化作出客观评判。

二 土地市场供需矛盾加剧

“看不见的手”通常是无情的，供应和需求之间的波动是经济发展中不可回避的矛盾。自2005年以来，在房地产行业自身发展规律、宏观经济环境、土地政策调整等共同作用下，中国房地产市场出现阶段性调整。

1.从全国整体形势看，土地市场在2007年出现明显的转折，供需缺口在扩大

从2005年开始，为了抑制房价的过快增长，房地产调控政策进一步深化，以致2005～2007年间新建住宅销售价格增幅不断回落，但房地产企业的房地产投资热情不减，土地开发面积逐年上升。步入2008年后，受市场低迷、经济危机、企业资金链紧张等因素影响，企业购地热情明显降温，土地购置面积和土地开发面积开始下行。

2009年是特殊的一年，也是土地市场供需矛盾最为突出的一年。尽管楼市实现全面回暖，新建住宅销售价格增幅已经恢复到2005年水平，国家政策环境由紧变松，企业资金流已经充分富裕，企业战略已经由保守转为积极，重新回归到土地储备上，但土地供应未能根据市场调整及时扩充，致使全年土地购置面积与土地开发面积双双持续下降，预示着未来土地供需的缺口将持续增大（参见图1）。

图1 2005～2009年全国土地购置面积与开发面积变化情况

2.从各个城市看，土地资源稀缺与用地成本高涨致使一线城市供需矛盾最为严重

一线城市中不仅土地资源稀缺，而且用地成本较高，供需矛盾尤为突出，上海和深圳两个城市的土地平均溢价水平均超过100%。面对高企的成交价格和溢价，上海、深圳对土地出让方式进行试点，除了采取“勾地”制度外，对于特定地块进行招标。北京在二季度也成功启用“预申请制度”成交了四块康庄限价房用地。

与其他城市一样，受市场低迷影响，上半年上海市政府推地较为谨慎，土地供应较少；下半年，为了积极响应市场的回暖以及应对地王产生的苗头，政府不仅将土