一 中国的房地产市场发展不平衡

（一）中国房地产市场发展不平衡由来已久

1.中国的房地产开发投资主要集中在大城市

2005年中国房地产开发投资总额15909亿元，其中4个中央直辖市3317亿元，占全国的20.8%；27个省（自治区）首府城市3830亿元，占全国的24.1%；大连、青岛、宁波、厦门、深圳5个非省（自治区）首府计划单列市1129亿元，占全国的7.1%；市辖区非农业人口50万以上地级市1982亿元，占全国的12.5%；其余市辖区非农业人口50万以下地级市791亿元，占全国的5%；县级市和小城镇4860亿元，占全国的30.5%。换句话说，中国房地产开发投资的近2/3集中在非农业人口50万以上的大城市，1/3多在非农业人口50万以下的中小城市和小城镇。

2008年中国房地产开发投资总额31203亿元，其中4个中央直辖市4990亿元，占全国的16.0%；27个省（自治区）首府城市9359亿元，占全国的30.0%；大连、青岛、宁波、厦门、深圳5个非省（自治区）首府计划单列市1952亿元，占全国的6.3%；市辖区非农业人口50万以上地级市6128亿元，占全国的19.6%；其余市辖区非农业人口50万以下地级市2485亿元，占全国的8.0%；县级市和小城镇6289亿元，占全国的20.2%。也就是说，中国房地产开发投资的71.8%集中在非农业人口50万以上的大城市，28.2%在非农业人口50万以下的中小城市和小城镇。相比2005年，房地产开发投资向大城市的集中度进一步提高了，特别是27个省（自治区）首府城市和市辖区非农业人口50万以上地级市成了新增房地产开发投资的主战场。

表1 中国房地产开发投资的地区分布

2.中国的房地产从业人员也主要集中在大城市

2005年中国城市房地产从业人员有141万，其中4个直辖市46万，占全国的32.6%；27个省（自治区）首府城市33万，占全国的23.4%；大连、青岛、宁波、厦门、深圳5个非省（自治区）首府计划单列市13万，占全国的9.2%；市辖区非农业人口50万以上地级市25万，占全国的17.7%；其余市辖区非农业人口50万以下地级市24万，占全国的17%。也就是说，全国城市房地产从业人员的绝大多数集中在人口50万以上的大城市。

2008年中国城市房地产从业人员有165万，其中4个直辖市43万，占全国的26.1%；27个省（自治区）首府城市45万，占全国的27.3%；大连、青岛、宁波、厦门、深圳5个非省（自治区）首府计划单列市19万，占全国的11.5%；市辖区非农业人口50万以上地级市29万，占全国的17.6%；其余市辖区非农业人口50万以下地级市29万，占全国的17.6%。同样也说明，全国城市房地产从业人员的绝大多数集中在人口50万以上的大城市。

表2 中国城市房地产从业人员的地区分布

2005～2008年，中国城市房地产从业人员地区结构变动明显，4个中央直辖市无论是总数还是占比都有下降；27个省（自治区）首府城市和大连、青岛、宁波、厦门、深圳5个非省（自治区）首府计划单列市无论是从业人员总数还是占比都有明显上升；市辖区非农业人口50万以下地级市尽管从业人员总数有所上升，但占比变动不大。

综合中国的房地产开发投资和房地产从业人员变动情况发现，中国的房地产市场发展不平衡，与大城市相比中小城市严重滞后。

（二）2009年的房地产市场依然维持不平衡格局

2009年全球范围的金融危机影响到中国的实体经济，但是房地产开发投资并没有下挫，相反由2008年的31203亿元增加到2009年的36232亿元，净增加5029亿元，增长率为16.1%。全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。^[1]

在房地产开发和销售面基本向好的情况下，中国的房地产市场依然维持了不平衡的格局。由于缺乏及时而又系统的数据，兹以北京（中央直辖市代表）、石家庄、南昌和昆明（省会城市代表）、嘉兴、鄂尔多斯和玉林（中小城市代表）的代表性楼盘销售价格变动为例说明房地产市场的发展格局。

表3 2009年若干有代表性的楼盘销售价格变动

从表3看，北京的新房和二手房价格增幅较大，说明北京依然是房地产投资和消费的热点；石家庄距离北京较近，南昌距离上海较近，共同之处是新房售价增幅较大，二手房增幅不多，可能与这两个城市吸纳流动人口能力较弱、二手房需求不足、土地价格抬升等有关；昆明地处西部地区，距离东部发达地区较远，吸纳流动人口能力较强，新房和二手房价格增幅都较大；嘉兴为浙江省中小城市，地处长三角，经济较