中国房地产价格近年来一直高位运行，尽管受到2008年以来国际金融危机和几年来调控政策的双重影响经历了调整，但是2009年之后房地产价格又回到快速上涨的轨道，房地产成为人们争相议论的话题，泡沫论与非泡沫论针锋相对，同时更与宏观经济缠绕在一起，让房地产市场参与者以及政策制定者难以找到前进的方向。

一 关于中国房地产泡沫的讨论

随着中国公布最新的2009年经济数据，“房地产泡沫”再次成为国内外舆论担忧的主要风险，《华尔街日报》的标题直言《中国经济成也房产、败也房产》。

国际上对中国房地产泡沫问题相当关注。美国著名的对冲基金Kynikos Associates创始人兼总裁查诺斯在2010年初说：“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上。”美国《新闻周刊》也预测，中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃。^[1]

英国时事周刊《经济学家》警告称，中国楼市泡沫危险，世界经济特别是中国等新兴市场的泡沫有破灭的危险。《经济学家》曾于2007年在美国次级债危机发生之前多次发出警告，2008年9月，全球金融危机终于爆发。^[2]

国内著名房地产独立评论人牛刀接受采访时说：“热钱早就在楼市和股市上都有投机。迪拜的热钱才600亿美元，这几年以来，滞留在中国的热钱至少有6000多亿美元。如果这些热钱全部集中在一个时间出逃，产生的泡沫破灭效应会比迪拜严重得多。”^[3]

许多业内人士也都担心2009年房地产市场已形成泡沫。易居中国房地产研究院综合研究部认为，基于追涨的需求，短期投机也在加速入市。投资投机需求卷土重来，进一步拉高了房价，在把普通住宅消费“挤出”的同时，也挤出了其他商品的消费，从而抑制实体经济的复苏。资金过快、过多地流向地产投机、流向虚拟经济，只会催生市场泡沫的产生。如果说2007年房价上涨过快仍有良好的宏观经济面作为依托和保证，那么此时的投资性需求快速入市明显带有投机的非理性色彩。^[4]

调查发现，不少房地产公司和炒家趁这次银行放贷运动，一个人做了数10套甚至数百套预售房地产抵押登记，从银行套取了巨额信贷资金，同时也推动了楼市成交量的回升，造成了使政府、开发商和炒家都欢欣鼓舞的房价上涨局面，吸引大量缺乏认知能力的消费者参与抢购，这是非常危险的做法。^[5]

2010年1月，经济学家茅于轼在北京表示，中国房地产市场泡沫已经形成，破裂的可能性比较大。^[6]

但是，关于房地产泡沫也有异样的声音。有学者坚持，^[7]2009年确实存在着部分一线城市房价上涨过快的问题，但由此便判断全国房地产行业已经出现泡沫的结论是不准确的，在他看来，无法得出这样的结论。同时他还认为房地产不曾绑架中国经济，房地产绝对能成为推动中国经济新一轮增长点的主题和主线，并且认为过去30年在中国发生的事，后30年仍会再发生；过去10年在中国房地产业发生的事，未来10年也会继续上演。

国家统计局总经济师姚景源2010年1月18日做客中国经济网时说，房价高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。^[8]这种判断本身就意味着不承认泡沫的存在，因为如果承认房地产泡沫的存在，那么还坚持将房地产作为支柱产业不动摇，不是要将中国经济建立在空中楼阁之上吗？

二 中国房地产泡沫产生的理论与现实依据

毫无疑问，中国房地产市场泡沫确实是存在的，这与中国房价长期会上涨的判断毫无关系，即使长期房地产价格上涨，但是短期之内房地产泡沫存在也是可能的，正如股市长期会上涨，但是短期也会出现泡沫，也会崩溃是一个道理。中国民众已经领略了股市泡沫从6000多点的崩溃，但是尚未经历大范围房地产泡沫的崩溃。由于房地产市场的特性，其泡沫维持的时间比较长，不容易破灭，可是，一旦破裂其对经济的伤害要远远大于股市泡沫的崩溃。

1.房地产是个极易产生泡沫的市场^[9]

房产的基本价值取决于未来租金回报的现值。未来租金回报越高，其现值越大。

一般来讲，住房的功能可分为两种：一是居住功能，即具有满足人们居住需要的功能。二是投资功能，即具有融资和增值保值的功能。住房的居住功能反映住房的基本属性，住房的投资功能体现住房的基本价值。只要房价预期会上涨，并且房价上涨速度超过通货膨胀增长的速度，住房就有很大的投资价值。在既定的供给条