一 2009年房地产市场运行特点

2009年，尽管世界主要经济体走势不确定、国内经济稳定上行的基础不牢固，但得益于国家积极的财政政策和宽松的货币政策，我国房地产市场奇迹般的经历了从低迷到复苏，进而快速繁荣的过程。国房景气指数从2009年3月的最低值94.74已累计回升了5.34个点，达到2009年8月的100.08。2009年，房地产业在“保增长、扩内需”中起到积极作用，对国民经济企稳回升做出了较大贡献。

1.强劲需求带动下，房地产交易量快速增长，但环比增速波动较大

交易量是衡量市场景气与否的重要指标之一。在国家宏观经济调控政策及全球金融危机的影响下，2008～2009年初，房地产市场交易量急剧萎缩。2009年上半年，国家宽松的货币政策以及一系列鼓励合理住房消费的政策开始发挥作用，市场预期逐渐好转，信心逐步恢复，加之通胀预期的作用，自住需求、改善需求、投资投机需求依次入市，交易量显著回升。

1～8月，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%；办公楼销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长29.4%。分区域看，东部、西部地区增长较快，分别为53%和40.5%，而北京市商品房销售面积同比增长达到了134.8%。伴随着销售面积的提高，商品房销售额在1～8月间也达到了23464亿元，同比增长69.9%。其中，商品住宅销售额增长74.6%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长35.6%和43.5%。

1～8月，商品房的累计销售面积和销售金额处在近几年的高位，但各月环比增长出现明显波动。6月份商品房销售面积和销售金额环比分别上涨了34.84%和29.99%；7月份环比分别下降为19.21%和13.84%；8月份环比又出现上涨，但上涨幅度很低，分别为0.19%和1.69%。销售市场表现为增长大大减弱和波动加大，这种波动增加了后期市场发展的不确定性。

2.房地产投资增速逐步加快，新开工面积快速回升，商品房的开发和供应恢复稳定增长

1～8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比1～7月提高3.1个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比1～7月提高2.7个百分点。

从8月份的数据中可以看出，房屋新开工面积增长在加速，同比下降5.9%，降幅比1～7月缩小3.2个百分点。新开工面积增长一方面表现了开发企业对市场的乐观和信心，另一方面保障了市场的可持续发展。

1～8月，房地产房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%；房屋竣工面积2.92亿平方米，同比增长25.1%。这表明房地产企业的开发处在一个正常的水平，近期商品房的开发和供应保持稳定增长。

3.诸多因素推动下，房地产价格快速回升

2008年上半年以前，全国房价总体走势一直处于上升通道。受国际经济危机和国内经济增速放缓的影响，2008年下半年，房地产市场价格出现了回调。从珠三角开始，逐步蔓延到全国的是“降价”、“打折优惠”等风潮。

2009年，在金融机构存款准备金率和存贷款基准利率连续下调、住房交易税费降低、第二套房贷条件实际放松等一系列政策的持续作用下，房地产价格从3月份环比开始出现正增长，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%。6月，全国70个大中城市房屋销售价格年内首次同比上涨0.2%。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比7月份扩大1.0个百分点；环比上涨0.9%。

4.土地市场开始活跃，开发商拿地意愿高涨，“地王”频现

在房地产市场逐渐回暖、政府加大推地力度、融资环境日益宽松条件下，开发商拿地信心开始回复，由2008年“土地流拍”转为2009年的“地王频现”。北京、上海、广州、天津、武汉等大城市表现尤其突出。北京市仅6月份一个月，非工业用地成交金额超过129亿元，超过前5个月总额的88亿元。广渠门10号地、朝阳奥运村乡地块、广渠门15号地等不断刷新“地王”纪录。1～8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积18631万平方米，同比下降25.3%，降幅比1～3月缩小14.8个百分点；完成土地开发面积14920万平方米，同比下降9.7%，降幅比1～3月缩小1.6个百分点。

此轮拿地高潮的显著特点之一，是国有背景企业成为“地王”的创造者。成都中泽、中化方兴、保利地产等近期创造“地王”的企业，均有国企背景。可见资金雄厚的国企在进行资本运作时一样选择把资金投向了逐步回暖的房地产市场。特点之二，是万科、世茂、绿地等大的开发企业全面参与土地竞争