房地产业是国民经济的支柱产业，其上涨与回落，对经济增长、就业、货币供应、价格水平都有着非常密切的影响。而另一方面，房地产价格的波动，又与政府、居民、房地产商、银行和农民的利益密切相关。2008年土地、住宅销售和其价格在经历了一个上涨的景气周期之后，从第四季度开始，陷入低迷，并持续到2009年第一季度；从第二季度开始，土地及住宅价格又开始上涨，而到第二季度末，销售增长放慢。其中，有一些什么样的原因，怎样看待2009年房地产形势的复杂多变，2010年的形势会如何变化，有什么样推动变化的因素，居民、地方政府和房地产商如何应对，国家应当怎样调控和改革，这是我们需要探讨的。

一 2009年房地产形势

2009年房地产经济形势从年初的低迷，走向5月以后的高涨，8月底以后，销售增幅又开始下降。从销售量大增的原因看，一是居民长期观望的一部分购买意愿集中体现，特别是结婚、股市转移投资等需求集中暴发；二是房地产商利用这一时期，抬高房价，想狠赚一下；三是因经济增幅下滑，地方政府财政困难，想利用土地出让的高价格，充实财政，土地出让的天价，抬高了房价；四是上半年银行贷款的大量投放，相当一部分进入了房市和股市，导致住宅需求上升。结果是，全国房价快速上涨，房价与居民收入比快速攀升。

1.1～8月房价上涨速度较快

2008年全国房地产投资完成额30579.8亿元，占当年全社会投资额的20.64%；房屋竣工面积为58502万平方米，其中住宅为47749.7万平方米；商品房销售总面积为62088万平方米，销售总额为24071.4亿元，销售总额除以销售面积，每平方米全国均价为3877元。

房价是反映房屋供求的一个重要指标。2008年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%，12月同比下降0.4%，全年涨幅比上年回落1.1个百分点。从70个大中城市房价的走势来看，房屋销售价格2006年7月至2007年4月的平均上涨不超过5.7%，2007年5月开始上涨速度加快，最高攀升到2008年2月的11.3%左右，之后在2008年一路下滑，到2009年4月处于负增长1.3%左右。

2009年1～8月，全国完成房地产开发投资2.11万亿元，比上年同期增长14.7%，其中7月同比增长19.6%，8月同比增长35%；房屋竣工面积2.92亿平方米，同比增长25.1%；商品房销售面积49416.04万平方米，同比增长42.9%，销售总额23463.74亿元，同比增长69.9%；从销售总额除以销售面积看，全国商品房销售均价为每平方米4748.20元，比上年全年均价上涨22.47%。从国家统计局公布的70个大中城市房价的走势看，1～8月份，房价比上年同期只上涨了2%，其中新建商品房上涨1.5%，二手交易房上涨3.6%。不知为何，以销售面积去除销售总额看，全国商品房销售价格相对于上年全年上涨幅度远高于国家统计局公布的70个大中城市房价上涨幅度。如果70个大中城市房价涨幅统计真实，则只能以二、三线城市房价涨幅远高于70个大中城市房价涨幅来进行解释。

2009年全年，房地产投资完成额将达到35000亿元，比上年增长15%左右，占当年全社会固定资产投资额的15%左右，增长率和占全社会投资额的比率都比上年下降5个百分点，主要是因为国家刺激经济加大其他方面的投资和房地产商在年初和第四季度对房地产形势谨慎所致。由于房屋销售在第四季度可能出现增长幅度回落，商品房销售面积可预计为80000万平方米左右，价格可能保持在每平方米4700～4800元，销售规模可能在38000亿～39000亿元。

2.城镇居民房价收入比攀升

中国的房价是不是很高，有的研究认为，房价和居民收入比应当在3～6的范围内，6以上居民购买住房就非常困难了，7以上房地产市场价格也有泡沫了。^[1]有的研究认为居民房价收入比在合理的6～7区间。^[2]从2009年城镇居民的收入房价比看，将达到8.3，大大超过了合理的承受范围。我认为，还需要说明和注意两个问题，一是中国与一些城市化率比较高和人口城乡结构已经稳定的发达国家不同的是，正处于城市化的阶段，大量的需要在城镇购买房屋的是从农村向城镇转移的农民工家庭，而中国目前的城镇人均可支配收入不统计他们的收入，房价与他们的收入相比，2007年在22倍以上。这样高的房价，使农民工永远也进入不了城市，成不了新市民。二是中国城镇居民间的收入差距远比一些发达国家大，平均起来看，似乎房价收入比为6～7，但是，从2008年的情况看，对于60%的中低收入者来讲，房价收入比在8～24（见