2005年以来，随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻实施，政策效果进一步显现，房地产市场总体上保持了平稳回落的态势，并朝着宏观调控预期的目标发展。全国房地产投资增速明显回落，投机性需求得到初步抑制，供求关系逐步改善，房地产销售价格高位趋稳，房地产贷款增速减缓，商业银行风险防范意识和控制能力加强。预计2006年宏观调控措施将持续发生作用，房地产投资和价格将在2005年的基础上趋稳。

一 房地产宏观调控取得明显成效

1.土地购置面积和开发面积增幅持续回落

2004年以来土地市场的紧缩政策效果非常明显。1998～2003年全国房地产开发购置土地面积年均增长率为28.7%，完成土地开发面积年均增长率为23.5%。2004年，全国房地产开发购置土地面积39784.7万平方米，同比增长11.5%，完成土地开发面积19740.2万平方米，同比下降10.9%。与1998～2003年全国房地产开发购置土地面积和开发土地面积的平均增幅相比，2004年购置土地面积和开发土地面积的增幅分别下降17.2和34.4个百分点。并且，土地开发面积出现1998年以来首次同比减少的局面。2005年1～8月份，房地产开发购置土地面积为22015.6万平方米，比上年同期微升2.7%，其中，1～2月份购置土地面积出现1998年以来首次负增长的现象，同比降幅为6.8%；开发土地面积为10999万平方米，同比下降2.3%。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积和开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束，从而抑制房地产投资的过快增长（见图1）。

图1 我国土地购置及开发情况

2.房地产投资增速过猛势头得到遏制

在紧缩性的土地政策和金融政策调控下，一些开发企业对市场发展前景判断不明而选择放低开发建设速度，部分中小企业因资金紧张也造成开发进度减缓，2005年以来的房地产投资增长速度延续了2004年的持续下滑势头，5月份房地产开发投资增速高于同期全社会固定资产投资增速的现象出现逆转。1～8月，全国房地产业开发投资完成额8920.12亿元，同比增长22.3%，增幅比上年同期回落6.3个百分点，低于同期固定资产投资5.1个百分点。从图2、图3中可以看出，2005年房地产投资增长幅度均低于2003年和2004年同期的增长水平，自4月份以来，固定资产投资额增速开始高于房地产开发投资增速。

图2 2003～2005年1～8月份房地产投资增长情况

图3 1998年至2005年8月房地产开发投资和固定资产投资增速比较

虽然受政策影响，土地购置和开发面积增幅持续回落，商品房施工面积增长缓慢，但是由于前几年大量的新开工项目进入竣工期，商品房供给扭转了2004年增速回落的势头，竣工面积增速逐月提高，第一季度增长13.1%，第二季度增长16.3%，1～8月份增速达24.7%，增幅比上年同期提高13.1个百分点，使上年调控以来竣工率低迷的状态有了改变。

3.过热的购房需求得到初步抑制

2005年宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投机需求，通过税收政策和住房贷款利率的调整，投机性需求逐步得到抑制，房屋需求增速得到了控制。据人民银行统计，前9个月，居民户消费性贷款增加1499亿元，同比少增1874亿元，其中，中长期贷款增加1536亿元，同比少增1630亿元。个人住房贷款是居民中长期消费贷款的主要组成部分，因而居民中长期消费贷款的大幅度减少说明紧缩性的个人住房信贷政策已经开始影响到居民的购房贷款。个人住房贷款增幅减缓表明过热的购房需求得到初步遏制。

4.房价上涨速度有所减缓

稳定房价是这一轮房地产调控新政策的主要目标。从政策效果来看，由于投机性购房得到初步遏制，房屋需求相应减少，房地产供求关系得到改善，为稳定价格创造了条件。8月份，商品房销售价格指数为104.35，比7月份略升0.14点，比上年同月回落1.96点。国家统计局对70个大中城市房屋销售价格的调查结果显示：8月份70个大中城市房屋销售价格比上年同月上涨6.3%，比上月上涨0.7%，同比涨幅继续回落。其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.8%，环比上涨0.5%，分别比7月份下降0.7和0.1个百分点；二手住房销售价格同比上涨7.6%，环比下降0.1%。新旧房屋价格均出现涨幅回落的态势。以往房屋销售价格涨幅较大的一些城市，房价甚至开始下降，如上海、杭州、南京等地，8月份房屋销售价格分别比7月份下降1.8、0.6和0.2个百分点。另外，由于一些投机房由短期炒作被迫转为长期投资，使租赁