一 评价背景与意义

2004年以来，全国房价快速增长引起了各界广泛关注，于是房地产市场泡沫论、房地产危及国家金融安全论、房地产威胁国民经济论等等不绝于耳。以2003年央行121号文件和2004年9月银监会发布实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》为标志，信贷收紧房地产银根，2004年房地产投资增速回落2.2个百分点。从2003年的土地风暴到2004年的土地“8·31”大限，土地政策则紧紧控制了房地产的土地供应。1997～2003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平房米，2004年首次出现下降，比上年减少了2400多万平方米。与此同时，房地产土地购置面积增量也出现了减缓的势头，1997～2003年平均每年增长4842万平方米，2004年增加4288万平方米，增量减少554万平方米。由于土地购置对商品房建设影响的滞后性，2004年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积虽然仍在持续增加，但是与1997～2003年相比，新开工面积与竣工面积的增速已经减缓。同时，央行实行的加息等举措对于控制房价涨幅也产生了影响。由于实施宏观调控，2005年我国房价增速减缓，但房价仍普遍上涨。

随着经济的快速持续增长，我国的房地产业发展迅猛。在全面建设小康社会和城市化加速阶段，城镇居民对住房的增量需求和改善需求双旺盛，是我国房地产业持续发展的根本动力。当年的房价是以往多年市场供求关系诸要素积累的结果。房价上涨幅度是当年价格相对于上年的比值，当年的大涨既可能是以往数年房价相对低迷的结果，也可能成为以后某一年度房价涨幅大幅下降的前奏。房价的涨涨落落是市场配置资源的基本形式。

正确认识我国房价变化，有助于正确引导购房行为，也是国家制定房地产调控政策的依据。房价是否合理是一个相对的概念，必须结合市场供求环境来考察。同时，房地产业地域性强，讨论房价必须考虑区位因素，以城市为单位，研究具体城市的房价与市场供求之间的关系。现实房价是成交房价，是市场供求双方博弈的结果。这样，房价问题就变成以城市为单位的房价变动与房地产市场环境的匹配问题。为了便于分析，我们定义的环房匹配指数是指房地产市场供求环境与房价指数之间的匹配程度。希望通过对环房匹配指数的探讨，对各城市房价变动的合理区间有一个客观认识和把握。

二 样本和数据选择

房地产市场是区域市场，房价变动受地价、居民收入、政策、人口、房屋造价等多种因素的影响，与经济、社会大环境以及国家宏观调控政策也有重要关系。基于以上数据的可得性，我们选取国土资源部公布土地价格的35个大中城市作为此次评价的样本城市，包括除西藏以外的各省、自治区的省会、四个直辖市以及青岛、宁波、深圳、厦门等四个副省级市。35个城市2005年房地产投资额占全国的60.5%，施工面积占全国52.2%，商品房销售面积占全国50.6%，基本上代表了我国房地产市场总体走势。

房价变动合理与否是一个相对的概念，是相对于所处的市场供求关系而言的。如果房价变动与房地产市场供求相匹配，则可以认为它是正常的，反之则迟早要向相反方向变化。房地产市场供求关系是相关因素多年积累的结果，例如当年现房供给是上年和上上年开工投资的结果，而当年支付的购房价款又是家庭多年积累的结果。为此，我们选择35个城市2000～2004年5年数据作为分析的依据。

三 评价指标与评价方法

房价的变动首先取决于房地产市场供求关系。房地产投资增加，供给增加，相对价格下降，反之，供给减少，价格上涨。人口、社会经济发展、居民收入等直接或间接影响房屋的需求和购买力，从而影响房价走势。依据数据的可得性，通过验证选取房屋造价指数、土地价格指数、房地产投资变动等三项指标作为影响供给的因素，选取GDP指数、人均可支配收入指数、户籍人口指数和人均储蓄存款余额变动等四项指标作为影响需求的因素。GDP指数反映社会经济发展对房地产产品的需求，人均可支配收入指数和储蓄存款余额变动反映个人对房地产产品购买力的变化，户籍人口反映对住房的需求规模趋势。

房价指数和房地产市场环境指数是环房匹配指数评价一级指标。房地产市场环境又分为需求因素和供给因素。需求因素包括GDP变动、人均可支配收入变动、户籍人口变动、储蓄存款余额变动，供给因素包括房屋造价变动、土地价格变动和房地