一 2005年房地产市场调控的背景

2004年以来，国务院把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施，基本遏制了房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头。但2005年一季度，部分地区房地产投资规模过大问题仍很突出，同时面临商品房价格上涨过快、结构性问题凸现等新的情况和问题。

1.商品房价格上涨过快

据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增长15.2%，首次出现两位数增长并超过居民收入增长。2005年一季度，商品房、商品住宅平均价格同比又分别增长12.5%和13.5%。从全国看，房价过快上涨呈蔓延态势，由东部部分沿海地区向其他地区扩展。同时，二手房价格上涨加速。据40个重点城市市场监测数据，约一半城市的二手房价格涨幅超过了新建商品住房。

2.部分地区房地产投资规模过大

2004年房地产开发投资增长28.1%；2005年一季度增长26.7%，增幅比去年同期回落13.5个百分点。但2005年的投资增长，是在去年同期较高增幅基础上的增长，并且高于全社会固定资产投资增幅。个别地区房地产开发投资超过全社会固定资产投资的50%，是推动当地全社会固定资产投资膨胀的重要因素。2005年一季度，13个省（区）房地产开发投资增幅超过30%，其中有6个超过50%，最高的达到115%。40个重点城市中，有13个超过50%，其中有4个城市超过100%，最高的达到172%。

3.商品房结构性问题进一步凸现

表现为中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。部分城市2004年销售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，中低价位普通商品住房销售面积，占总销售面积的比例呈下降趋势。2004年全国经济适用住房投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%。2005年一季度，经济适用住房完成投资60亿元，同比下降13.8%，占房地产开发投资的比重进一步下降到2.6%。

4.房地产市场秩序比较混乱

房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。如房地产广告虚假，商品房面积“缺斤短两”，购房合同欺诈，物业管理质价不符等，扰乱市场秩序，损害群众利益，影响房地产市场健康发展。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构利用市场信息不对称，误导市场预期。通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。

房价是市场运行状况的综合反映。调控房地产市场的核心，是做好稳定房价工作。2004年以来我国商品房价格持续上涨，原因是多方面的。经济发展中各类要素价格普遍上涨，城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建，都对房价上涨有重要影响。有些因素是合理的，但也有许多不合理因素。

——从供应情况看，一是供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，直接抬高了商品房的平均价格。二是多重因素推动商品房开发建设成本上升。如，土地供应方式转轨带动用地价格上涨，生产资料价格持续保持两位数增长，城镇房屋拆迁成本增加，商品房配套设施和环境水平提高。另外，精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了部分地区名义房价增加。

——从需求情况看，一是改善性需求和被动性需求偏大。居民收入水平持续提高，消费结构升级，改善住房条件的要求强烈。城镇化进程加快，外来人员购房，也推动了市场需求扩张。与此同时，城市建设中拆迁规模扩大，被动性需求增长过快。二是投机、投资性购房增长过快。基于房价上涨预期，加之社会资金缺乏其他投资渠道，大量资金涌入房地产市场。境外资金进入热点城市高档房产，短期炒作和套汇意图明显。2004年，长江三角洲部分城市投机、投资性购房比例在20%左右。

总体看，我国房地产市场已进入新的发展阶段。市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，竣工和销售面积的差距逐步缩小。其中，2004年销售面积增幅大于竣工面积增幅11.6个百分点。东部地区和部分中心城市供求矛盾尤为突出，出现供应