2003年以来，国家针对局部地区房地产投资增速过快、商品房结构性不合理等问题出台一系列政策进行宏观调控，在2004年宏观调控效果显现的基础上，2005年房地产投资增速得到有效控制，融资环境得到进一步改善。

一 2005年房地产开发投资现状分析

1.房地产投资增速先扬后抑，增速得到有效控制

2000～2004年，房地产开发投资平均以25.9%速度增长，高出同期全社会固定资产平均投资增速（18.9%）7个百分点，房地产开发投资占固定资产比重逐年增加。2005年宏观调控成效明显，全国房地产开发投资总额为15759亿元，同比增长19.8%，比2004年回落8.3个百分点，增速是2000年以来最低；占同期全社会固定资产投资比重的17.8%，比2004年下降0.9个百分点，是2002年以来最低，比同期全社会固定资产投资增幅低5.9个百分点，1999年以来第一次出现增速低于同期固定资产增速现象（见表1）。^[1]

2005年房地产开发投资先扬后抑。1～12月比1～2月下降7.2个百分点。1～4月，房地产投资3405亿元，同比增长25.9%，虽然同比增幅回落8.7个百分点，但仍然高于同期全社固定资产投资增幅（25.7%）。5月七部委出台“国八条”后，房地产投资增幅逐月回落，房地产投资增幅由1～5月的24.3%下降为1～12月的19.8%，回落4.5个百分点（见表2）。房地产开发投资增速与全社会固定资产投资增速逐月上升形成明显反差（见图1）。

表1 1997～2005年全社会固定资产投资、房地产投资增长情况

表2 2005年1～12月全国固定资产投资及房地产投资情况

图1 2005年1～12月全社会固定资产投资及房地产开发投资增长情况

2.投资结构不尽合理，经济适用房投资继续减少

2005年，住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%，比2004年回落6.8个百分点，增速从1～2月的26.7%下降到1～12月的21.9%，从全年看，只有第四季度住宅投资增速逐渐超过商品房投资增速，1～9月商品住宅投资增速均低于房地产开发投资增速；2005年住宅占房地产开发投资比重为68.3%，比2004年上升1.1个百分点，1～9月占比均低于（1～3月持平）去年同期。2004年全国经济适用房投资比上年下降2.5%。2005年经济适用房投资额为565亿元，比2004年同期减少6.8%，其中，1～10月前均为两位数的负增长；全年占房地产开发投资比重为3.6%，比2004年降低1个百分点，所占比重为1998年以来最低（见表2、3）。

表3 1998～2005年住宅投资情况

2005年办公楼投资额为740亿元，增速可谓高开低走，1～2月增速为31.2%，占比为5.5%，1～12月为13.4%，下降17.8个百分点，比2004年下降14.9个百分点，所占比重为4.7%，比1～2月下降0.8个百分点，比2004年下降0.3个百分点。商业营业用房投资额2000亿元，增速同比下降15.4个百分点，所占比重比1～2月上升1.2个百分点，但比2004年下降0.4个百分点（见表4）。

表4 2004～2005年房地产投资占比情况

3.三大区域投资差异存在，东部增幅下降，中西部增幅上升

从三大区域投资结构看，2005年东、中、西部地区房地产投资额分别为10429亿元、2682亿元和2648亿元，同比分别增长14.0%、32.5%和33.4%。东部地区低于全国增长速度，中、西部地区高于全国增长速度（见图2），东、中、部地区房地产投资增幅比2004年分别下降13.9和5.1个百分点，西部地区比2004年上升12.8个百分点。从总量上看，东部地区投资额仍占较高比重达66.2%，中、西部地区分别为17.0%和16.8%（见图3）。2005年住宅投资中，中、西部地区均在高位运行，平均增速分别为35.8%和36.2%，东部地区同比下降15.6个百分点，中、西部地区同比分别上升2.4和26.5个百分点，与2004年相比，东、西部地区增速一个是下降迅猛，一个是上升迅猛（见图4）。其中，经济适用房投资增速均呈下降态势，东、中、西部平均下降为-4.4%、-25.9%和-18.2%，中部地区经济适用房投资同比下降最快（见图5）

图2 2005年1～12月全国及东中西部地区房地产投资增长率比较

图3 2005年1～12月全国及东中西部地区房地产投资情况比较

4.各省份及重点城市投资差异较大

2005年全国房地产开发投资增幅超过30%的有10个省份，房地产投资增幅低于10%的有3个省份、分别是上海（6.1%）、北京（3.5%）和新疆（-2.9%）。40个重点城市房地产开发投资平均增幅16.6%，超过平均增幅的城市有28个，其中增幅超过30%有10个城市（见表5）。低于10%的城市有9个，出现负增长的有福州（-0.8%）、深圳（-3.1%）和乌鲁木齐（-6.7）等3个城市。

图4 2005年1～12月东中西部地区住宅投资及增长情况

图4 2005年1～12月东中西部地区住宅投资